Subrogación + subrogación

Es muy común esta pregunta que nos ha mandado Antonio:

Me compré un piso y estoy pagando letras a la inmobiliaria y a la hora de decir si queríamos subrogarnos a la hipoteca le dijimos que no, porque me dijeron Euribor +1 punto que se me rebajaba al 0.7. Lo vi excesivo.

Ahora me estan comentando amigos que las gestiones que me tienen que hacer otros bancos me saldría sobre 3.000 euros y si me subrogaba sólo la gestión me saldría por 700 euros. Me han aconsejado que me subrogue y al año cambiarme a otro banco o caja y ya subrogarme con ellos.

Es decir, la clásica situación de una promoción en la que te ofrecen subrogarte a la hipoteca del promotor (la hipoteca que el promotor firma con una entidad por todo el edificio). Las entidades suelen (o solían) darle condiciones ventajosas a los promotores porque contaban con que la gran mayoría de compradores suele coger ya esa hipoteca. Pero para los compradores no es nada ventajosa. No es el infierno, pero suelen ser bastante del montón.

Entonces surge la duda: ¿me apunto a esa hipoteca comunal (me subrogo) o paso de ellos y me busco mi propia hipoteca?

La primera sorpresa, como le ha pasado a Antonio, es que no vale abrir una hipoteca de cero. La vivienda ya está hipotecada, por lo que si quieres ir a otra entidad, tienes que hacer un Cambio de hipoteca (con sus gastos de cancelación de la hipoteca y los de apertura de la nueva: para entendernos, 3.000€).

Pero hecha la ley, hecha la trampa. Lo que uno puede hacer es subrogarse obedientemente a la hipoteca del promotor y, al poco tiempo (léase medio año, un año…) subrogarse a otra entidad.

Parece un trabalenguas, porque en la frase anterior subrogarse se usa con dos sentidos diferentes:

  1. Subrogarse: Apuntarse a la hipoteca del promotor.
  2. Subrogarse: Cambiar la hipoteca de entidad, conservando el mismo capital pero pudiendo cambiar el tipo de interés y el plazo. Esto tiene unos costes mucho menores (para entendernos, sobre 700€) que el cambio de hipoteca.

Las diferencias entre Subrogación y Cambio de hipoteca están más explicados en este post.

Así que, Antonio: yo haría lo que te aconsejan tus amigos, subrogación + subrogación. Sólo entérate bien de que la hipoteca del promotor permita una posterior subrogación sin que intenten timarte (no pueden, pero asegúrate de que no lo intentan, con altas comisiones o alguna penalización rara).

Imagen | MyBuffo

26 thoughts on “Subrogación + subrogación

  1. Hola,
    muy buena idea, lo malo es que el banco que tiene el prestamo con el promotor lo que quiera hacerte contratar finalmente sea un credito con garantia hipotecaria. Como sabeis solo se puede subrogar a otro credito. Es lo que me pasa a mi.

  2. hipoteca abierta de la caixa? o hay alguna entidad más que lo haya hecho?

    fue antes del 2008, no?

    lo siento, :(. por eso decía lo de asegurarse de que no metan condiciones raras.

  3. Tal y como están las cosas, Euribor+0,7 no me parece que esté tan mal.

    Au suponiendo que pudieses obtener una hipoteca con un diferencial del 0,3 para que ahorrases 2.300 euros en intereses el primer año tendrías qeu pedir una hiipoteca por valor de 675.000 euros, no sé si es tu caso…

    Eso sí, te convendría hacerla lo más tarde posible para pillar las rebajas del Euribor, que bajará más en los próximos meses.

    Además del diferencial hay que tener en cuenta mutras otras cosas, como son las comisiones (principalmente las de cancelación parcial/total) y la vinculación requerida (nómicas, gasto en tarjetas, seguros de hogar, de impagos/vida, etc).

  4. buenas,

    que banco o caja creeis que ofrece mejores subrogaciones ahora mismo ????

    pensais que las ofertas en subrogaciones no tardaran en aparecer debido a lo que esta bajando el Euribor ???

    a mi me revisaron en Octubre….

  5. Hola,
    mi caso fue el que comentáis. Yo me cogí la del promotor, que era euribor +0,65 y al año, antes de la primera revisión, me fui a Activo Bank con un euribor +0,30 y sin comisiones de ningún tipo.
    Lo malo, que este cambio a Activo Bank conllevó un pago del 0,5% del capital a la entidad inicial por comisión por Subrogación.
    Aun así merece la pena porque es un porcentaje mejor sobre una cantidad de capital pendiente MENOR también (un año después algo te has quitado de hipoteca), así que aconsejo eso mismo, acogerse a la inicial y al año o así irte.

    Saludos

  6. Creo que hay una incorrección importante en el post inicial, cuando dices que «no vale abrir una hipoteca de cero. La vivienda ya está hipotecada».
    En realidad, los constructores están obligados por ley a entregar la vivienda libre de cargas hipotecarias
    Es una modificación que aparece en la ley 44/2006 de mejora de la protección de consumidores y usuarios, y que modifica a la anterior ley de consumidores y usuarios. En este caso concreto, anula las clausulas que obligaban al comprador a subrogarse. Cito textualmente:
    «La estipulación que obligue al consumidor a
    subrogarse en la hipoteca del profesional de la
    vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos
    de no subrogación.»

    Por cierto que yo estoy en el mismo caso, voy a subrogarme en una hipoteca del constructor – bastante cutrilla – de aquí en 15 días, y dentro de unos meses, cuando el euribor toque fondo y entren en vigor todas las bajadas de aranceles y tasas previstas, igual me subrogo a una hipoteca más decente (la de oficina directa o la azul de ibanesto).

  7. Para Magullu:

    Gracias por la matización, yo también creo así pero la hipoteca que me ofrecen desde el constructor tiene una penalización del 0,5% por lo cual supongo que no sale rentable para una hipoteca de 170.000€ ¿No? ¿En que casos saldría rentable?

  8. Para 170.000 € a 30 años, el ahorro en la cuota mensual por esa penalización de 0,50 en el diferencial ronda los 48 €.

    Para ganar esos 48 € al mes tienes que invertir HOY el sobrecoste de «no subrogarte». Vamos a suponer que ese sobrecoste son 3.000 €, que es lo que pone en el ejemplo del post.
    Ojo! ya no son 48€, son 48 – 15, ya que 15 € es lo que pagarías por tener que pedir 3.000 € más de hipoteca, así que el ahorro se quedaría en 33 € / mes.

    Cuidado con el razonamiento: A priori un depósito de 3.000 € que rinda 33 € al mes suena bien … pero NO SE TRATA DE UN DEPÓSITO, LOS 3.000 LOS PIERDES!!
    (espero que todos esos números sean correctos, lo he calculado ahí a salto de mata …)

    En resumen, que no me parece buen negocio.
    En cambio la idea de la subrogación consecutiva me parece mucho más atractiva, y además te deja jugar con el tempo de la primera operación, para buscar el momento más dulce del euribor. En principio tengo planeado hacer esto.

  9. Hola a todos. Mi situación es también parecida. Me entregan mi piso en 2 o 3 semanas y el constructor tiene una hipoteca con el Santander, a la cual, en teoría nos tenemos que subrogar, pero claro nos obligan a domiciliar nóminas, recibos, contratar seguro de hogar y vida, tarjetas de crédito con gastos anuales, comisiones por todo,… y un diferencial del 1%, vamos un atraco a mano armada!!. Estoy valorando el subrogarme a otra entidad pasado un tiempo o contratar una hipoteca nueva de primeras y tengo una duda a la hora de valorar el coste real de las subrogaciones. En las cuotas que abonas de tu hipoteca, las primeras son casi todo intereses. Estos intereses los computas como gasto o no? porque entiendo que si te cambias de entidad, con la nueva te toca amortizar el capital que quedara pendiente con la anterior, por lo que las cantidades que hayas abonado en concepto de intereses los pierdes, y deberían de tener presentes a la hora de hacer la comparativa. Os agradecería que me aclararais un poco esto.

  10. Si estamos hablando de que vas a subrogarte a otra entidad en un plazo corto (6 meses por ejemplo) creo que la cantidad de capital amortizado en ese plazo es despreciable.

    Esos intereses que has pagado durante 6 meses los hubieses perdido igualmente con la otra entidad, así que realmente no es un gasto EXTRA. Es el precio que pagas por tener el dinero 6 meses antes.

    Al hacer una comparativa para ver que te resulta mejor, tienes que comparar contra algo similar. Mi consejo: Haz una hoja excel (o tu hoja de calculo habitual) con ambos escenarios y compara el uno con el otro. En excel existe una función que se llama PAGO que te calcula la cuota mensual de una hipoteca. Si te resulta complicado, puedes usar un simulador de cuotas (en este mismo blog creo que hay uno) que en el fondo es lo mismo.

    Hay que tener cuidado en identificar todos los gastos sin que se te escape nada, lo demás es mera aritmética.

    Lo realmente difícil es la decisión, ya que responder a la pregunta ¿Me subrogo o no me subrogo? equivale a contestar la pregunta … «¿Invertiría tantosmil € hoy para ahorrar x € al mes durante 20 años?»
    Puedes complicar la decisión tanto como quieras, ya que lo suyo sería tener en cuenta la inflación y tus perspectivas laborales futuras.

    Recuerdo que hace años hice una subrogación en la que no tuve en cuenta mis perspectivas futuras de ingresos, por lo que realmente quizás perdí dinero, ya que acabé amortizando la hipoteca mucho antes de lo previsto, con lo que el ahorro mensual duró menos meses de lo que hubiese sido rentable. Por otro lado creo que lo haría otra vez, ya que el placer que me produjo retirarle todas mis cuentas a la japuta de la directora de la sucursal de la caja … una de las personas más miserables que he conocido, de las que se aprovechan de tu mala situación … no tuvo precio.

  11. magullu: sobre lo del error en el post… creo que no es exactamente como piensas. ese cambio legal lo que hacía era evitar que fuese obligado subrogarse a la del promotor. tras el cambio, uno puede no subrogarse, pero eso no quita que al no hacerlo haya más gastos tanto de constitución de la nueva como de cancelación de la anterior.

    claro, me haces dudar de la cancelación de la anterior, que al no ser nuestra sino del promotor debería pagarla é. pero lo que está claro es que, aunque no deba ser, lo están haciendo, no?

  12. Enhorabuena a todos los participantes de éste post. veo que no soy el único que se encuentra en la tesitura de elección entre un banco y otro. mi caso es como el de muchos de vosotros. La casa me la entregan en breve y tengo que optar entre subrogarme con Cajasur que es la hipoteca del promotor o elegir otro banco o Caja. He mirado en CCM (Hipoteca joven con diferencial 0,33) y BBK (diferencial 0.25). El director de la oficina de Cajasur me ha calculado los siguientes gastos de subrogación:
    – Gstos de escritura de compraventa 2875€ aprox. mas el IVA que me queda pendiente por pagar de la casa.
    – subrogación: 0.5% de Comisión. Unos 700€. Impuestos de AJD de la diferencia entre lo que me queraria pòr pagar y lo que quiero pedir (quiero ampliar el capital y el plazo) 311 € aprox.
    – Gastos Notarilaes por subrogación y ampliación 1000 € aprox.-
    – Tasasión 300€ (esto es mas o menos igual en todos los bancos).
    Lo anterior hacen un total de unos 5000€. ( no sé si el director se está quedando conmigo pues tras hablar con amigos dicen que es mucho por subrogarme con la hipoteca que tiene el Promotor, como no tengo ni idea, no sé.
    Ah! la hipoteca sería Hipoteca ligera Cajasur, Euribor + 0.40 (contratando Varias cosas)
    Espero que si hay alguien que tenga mas idea que yo me aconseje si merece la pena subrogarme con estas condiciones, o si por el contario pagar algo mas en otra entidad se compensaría.
    datos que tengo en cuenta y que en cajasur me echan algo para atras en comparación con las otras dos entiades que anteriormente mencioné:
    Tarjetas: Cajasur 3000€ año; CCM 624€; BBK 2000€ año.
    Segura de hogar, nómina y vida viene siendo igual.
    un Saludo

  13. Hola Rafael, parte de los gastos que tu describes como subrogación, los vas a tener que abonar, constituyas una hipoteca nueva o te subrogues con Cajasur.
    Por ejemplo, los gastos de escritura a los que haces mención(que suele ser el gasto de notaria + 1% pago impuesto por registrar la escritura + pago de los honorarios del registrador de la propiedad)
    En mi caso, que voy a subrogarme a la hipoteca de mi promotor, me han asegurado que dicha subrogación no va a suponerme absolutamente ningún gasto (claro que yo no voy a pedir ampliación del crédito, como es tú caso…).
    Lo que si tengo en mente, y sobretodo después de leer detenidamente la información del post y los comentarios al respecto, es la opción de subrogarme transcurrido un tiempo. Pero me surge una duda:en las condiciones de mi futuro contrato de préstamo hipotecario tengo dos comisiones que no sé si son compatibles entre sí. Tengo una comisión del 1% por cancelación anticipada y otra de un 0,5% por subrogación de acreedor. Es esta última la que no comprendo..esta subrogación de acreedor es precisamente la comisión que cobran por subrogar la hipoteca a otra entidad? Y en ese caso, podrían cobrarme la comisión por cancelación anticipada y la de subrogación al mismo tiempo…yo entiendo que no, pero cosas más raras se han visto!

  14. Banqueando: Entonces es que había entendido mal el sentido del post, porque creo que estamos de acuerdo en el fondo.
    Eso sí, al menos hasta donde llega mi experiencia personal (llevo dos subrogaciones en hipoteca del constructor y una de cambio de acreedor) la ley ha cambiado radicalmente y el constructor ya no te puede colar su hipoteca. Si te niegas, te tiene que vender el piso limpio de polvo y paja. Otra cosa es que, a la vista de todos los comentarios, por mala que sea la del constructor casi seguro que conviene subrogarse (al menos en las comunidades con un IAJD alto).

    Eva: Me haces dudar, pero yo entiendo que no. Tendrías que pagar la de subrogación de acreedor del 0,50%.
    La otra creo que no procede ya que esa hipoteca no la estás cancelando, sino que sigue viva pero con otro acreedor (banco) distinto.

    Por cierto, el pasado 1 de febrero me he subrogado – por fin – en la cutrehipoteca de mi constructor con la caixa: euribor de diciembre + 0.70 con vinculación alta (y cara). Lo suyo sería que bien entrada la primavera empiece a solicitar buenas ofertas de subrogación para negociar o cambiar (otra cosa es que algún banco me quiera este hipotecario, con tan poca vida transcurrida).

  15. En unas semanas voy a recibir una vivienda y tengo algunas dudas sobre la subrogación con el préstamo del constructor.
    ¿ Será un préstamo hipotecario o puede existir la posibilidad que me intenten colar un crédito hipotecario ?
    ¿ Tengo que pasar por el trámite del 80% de la tasación de la vivienda o ese trámite ya lo tengo superado ?
    He leído que interesa firmar en notaría a finales del mes para no tener que pagar unos intereses que no me desgravan ¿ Es así ?
    MUCHAS GRACIAS .

  16. Deberías plantear estas dudas en el banco, porque es donde te las van a solucionar de verdad. Ten en cuenta que la persona del banco que lleve tu expediente debería tener cierto interés en que la operación salga bien.

    Como explico en otro comentario, me acabo de subrogar en la hipoteca del constructor, y de lo primero que pregunté en la sucursal que me lo lleva es si era crédito o préstamo. Ellos son quienes lo saben. En mi caso, a pesar de que La Caixa hace habitualmente créditos hipotecarios, era préstamo debido a que, por lo visto, habían puesto pegas en el registro a que fuese crédito.

    Lo del 80% no tiene por qué ser un listón fijo a superar. Es un límite habitual que se maneja al igual que el 40% del ratio de endeudamiento, pero lo que necesitas saber es si el banco te concede o no la hipoteca que necesitas. Eso no es tan sencillo como calcular un 80% de la tasación, sino que lo calculan ellos en función del riesgo, etc.

    Lo de la notaría de finales de mes no me suena de nada … ¿Lo que oíste no será que hay que retrasar la firma del mes en cuestion a que en el banco actualicen el euribor ya que ahora está a la baja?

    En resumen: Es vital que te reunas con agente de la sucursal que lleva tu expediente y le preguntes, entre otras cosas:
    1. Necesito subrogarme en tantosmil €: ¿Me los concedeis? Si no conceden todo … ¿Cuanto?

    2. ¿Es crédito o es préstamo? Esta pregunta es más que nada un aviso para navegantes, indica que sabes del tema, no descartas subrogarte en caso de condiciones penosas, y quizás te atiendan mejor.

    3. La pregunta del pillo: ¿Que día del mes actualizais el euribor que aplicais a mi subrogación? Hay un día en concreto en el que, de firmar ese día a firmar el anterior se te aplica un euribor un otro. Necesitas poder calcular ese día. Puede ser «los días 1 de cada mes», o «Al día siguiente de su publicación en el BOE», o «los días 20 de cada mes».

    HABLA CON TU BANCO. No te dejes acongojar por la jerga técnica que utilizan. Que te lo expliquen todo. No te sientas paleto por preguntar, de verdad, algunos términos de banca habrán cambiado mucho con el tiempo, y probablemente cambien incluso de un banco a otro, pero los conceptos a los que aluden son los mismos que hace unos cuantos siglos.

  17. Gracias, aunque no es algo que dependiera de mi.
    Es un negocio extraño y apasionante este de las hipotecas, donde todos los competidores ofrecen exactamente el mismo producto (pocos productos habrá más fungibles, el dinero de un banco es exactamente igual de verde que el de la competencia) así que no les queda otra que adornar el producto con condiciones de lo más rocambolesco para poder diferenciarse de la competencia y también para poder segmentar a sus clientes.

  18. Hola soy Antonio, muchas gracias a todo el mundo que me habeis ayudado y comentado toda vuestra experiencia, pero bueno os lanzo unas ultimas cuestiones haber si volveis a ayudarme…..
    La semana que viene tengo que ir a la oficina de bancaja la entidad de la promotora para subrogarme y darme las condiciones; que preguntas o a que tengo que prestar mas atencion para no llevarme una desilusión en un futuro; me tienen que dar una copia de las condiciones que voy a firmar, y darme algun consejo para no estar muy desorientado, aunque gracias a la web tengo algunas ideas ya claras.
    Ya he leido las 10 preguntas imprescindible para contratar una hipoteca; GRACIAS

  19. si te subrogas al prestamo del promotor no pagas el ADJ.Pero si constituyes una vipoteca nueva tienes que pagarlo que es un 1% del importe(en Madrid)

  20. Hola a todos. Soy nuevo en este foro y a diferencia de algunos de los participantes tengo dos creditos con garantia hipotecaria de La Caixa. Estos creditos al parecer no estan sujetos al euribor y en la última revision hace un mes, me subieron los intereses del 5,714% al 6.170%. es decir entre 3 y 4 puntos por encima de los intereses del mercado hipotecario.
    Al parecer al ser creditos y no prestamos,la ley es muy ambigua y los registradores de la propiedad no quieren registrar subrogaciones y por consiguiente los bancos los rechazan. De manera que los que tenemos estos creditos estamos atrapados en tiempos de crisis en unos intereses abusivos.
    Yo quisiera preguntar si alguien sabe de alguna iniciativa en la red, que este recopilando información de la cantidad de afectados por estos creditos, para hacer presión a la administración, para que modifique la Ley y equipare estos creditos a los prestamos hipotecarios. Gracias!

  21. @fernando: lo siento mucho. sé de muchos usuarios que se lamentan (sobre todo de la caixa), pero no de acciones organizadas. me da que está complicado porque es algo legal, aunque sea muuuy perjudicial para el cliente.

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