Basa35 nos comentó este caso por correo electrónico:
Tengo contratado un préstamo hipotecario con el Santander desde al año 2002. Ahora he hablado con ellos para ampliar el capital en 40.000€. Aún me quedan 88.000 por amortizar. El préstamo inicial era de 102.000 a 30 años. Mi interés es Euribor+0,5 con revisión anual.
El Santander me ha ofrecido hacer una nueva hipoteca por los 40.000 con Euribor+1% (y dejar la otra como está), lo que me ha parecido un cachondeo. Así se lo he dicho, les he amenazado con subrogar la hipoteca, y ahora es la opción que barajo, pero revisando las condiciones de la hipoteca veo que la comisión por subrogación es del 1,75%, mientras que la de amortización total del 1%.
¿Que me saldría más rentable: subrogar o cancelar préstamo y abrirme uno nuevo en otra entidad?
En caso de subrogación, me gustaría ampliar el capital y mejorar el diferencial, ¿qué me recomendáis? He visto ofertas interesantes en Caja España (Hipotecambias), o Ibanesto (Hipoteca Azul). ¿Sabéis si estas admiten subrogación con ampliación? Y, si es así, ¿qué diferencia existe con las condiciones anunciadas?
Me pareció importante poner las preguntas en público porque no es el primero al que veo confundir las características de subrogación y cambio de hipoteca.
Subrogación: no permite ampliar capital. Una subrogación es, para entendernos, que una entidad coge a otra nuestra hipoteca sólo (sólo) cambiando el tipo de interés y/o el plazo. Pero no puede ampliar capital. Si os dicen que os amplían el capital, o son magos, o realmente van a venderos un cambio de hipoteca.
Cambio de hipoteca: esta permite todas las posibilidades que queramos: cambio de interés, plazo, comisiones, capital… Básicamente, porque consiste en que el nuevo banco nos abre una hipoteca nueva. Y con ese dinero cancelamos la anterior. Esto tiene las ventajas de poder hacer lo que queramos, pero también conlleva más gastos de gestión: los papeleos de tramitar la cancelación de la hipoteca anterior y abrir la nueva (más impuestos, por ejemplo).
Para que os hagáis una idea, los trámites de una subrogación pueden andar entre 600€ y 1.000€. Los de un cambio de hipoteca, cuestan aproximadamente el triple (entre 2.000€ y 3.000€). Todo, claro, dependiendo de las condiciones concretas de cada hipoteca: comisión por cancelación o por subrogación, el importe que falte por pagar, el que se vaya a firmar con la nueva…
Pero la diferencia fundamental es esta: una subrogación cuesta mucho menos (por eso algunas entidades se hacen cargo de los gastos) pero no permite ampliación de capital.
Y aclarado esto… ¿Alguno de vosotros se hizo rico ayer? Yo… no.
Imagen | Torchondo
Bueno respecto a la consulta que hacia sobre el tema de la Subrogación que se informe bien, pero ningún banco ni caja pueden cobrar más del 0,50% por LEY. Y esta ley aunque pueda parecer curioso es de caracter retroactivo. Asi que en el SANTANDER que no sean listos y tan mentirosillos!
discúlpame que te corrija, javi, pero la ley no es de carácter retroactivo (ojalá!). en las hipotecas firmadas antes del 2007 sigue rigiendo la comisión que haya puesto la entidad. es en las nuevas en las que no pueden poner una comisión mayor.
muchas gracias por participar!
No obstante creo que la comisión que te corresponde por un concepto u otro es la de cancelación. Entiendo que la comisión de subrogación se refiere a la subrogación de deudor no a la de acreedor, como es este caso, en el que para el Santander realmente se produce una cancelación. Por otro lado creo recordar que cuando se redujo la comisión máxima para la subrogación de acreedor fue sobre ablir del 2003, no en el 2007. No obstante Basa35 está fuera también de esta modificación, por lo que indica.
Buenos días,
parece que se acerca una avalancha de subrogaciones de todas las hipotecas que revisaron con diferenciales en máximos (agosto, septiembre, octubre)y con revisiones anuales, y que quieren anticipar cuanto antes la bajada del euribor.
Los que os habeis lanzado a la aventura, por favor dejar vuestros comentarios al respecto, que seguro serán de mucha ayuda a los indecisos !!!
Gracias y un saludo,
Carlos
Dices que un cambio de hipoteca cuesta entre 2000 y 3000 euros; entonces, que entidades como iBanesto te ofrezcan una hipoteca nueva sin cobrarte nada para cancelar la que tienes, ¿es un embuste o hay letra pequeña que la convierte en una trampa?
jam: no, lo que hace ibanesto es una subrogación, que es lo más barato:
http://www.banqueando.com/2008/09/22/trae-tu-hipoteca-azul-de-ibanesto/
Hola, yo soy uno de tantos que le ha pillado la revisión en los meses de Agt…, Sept…, Oct…
Me estoy mirando lo de subrogarme, tengo IRPH cajas y me quiero pasar a Euribor, pero no se si me puedo subrogar ya que el tipo de interes es diferente (de IRPH a Euribor). Me puedo subrogar solo cambiando el interes de referencia o tendré que cancelar esta hipoteca y abrir otra «así los gastos serán mayores», y es necesario hacer una carta de paga con la entidad donde tienes la hipoteca o no.
Hola David, al subrogarte puedes modificar el interes y referencia, así como el plazo, lo único que no puedes modificar es el importe.
Bueno, pues aquí otro que se quiere cambiar. En mi caso porque me hicieron hacer una hipoteca con doble garantía donde estamos como titulares mis padres y yo y la carga de la hipoteca repartida entre dos casas, y me gustaría cambiar la hipoteca para estar yo sólo como titular del préstamo y mi casa como garantía. Cuál es la opción más económica?
Muchas gracias!
Alguien puede aclarar si se puede subrogar
El crédito hipotecario de La Caixa tras la ley del 2007?
he obtenido respuestas diferentes.
Gracias
bueno pues mi comentario es para avisaros de que ibanesto, no se hara cargo en el caso de que sea una hipoteca del irph+diferencial ,ya que este tipo de hipotecas son las llamadas de «credito abierto» con lo que al salirle los gastos algo mas elevados directamente te dicen que no.también avisaros a todos los que estais en una entidad llamada cajamar,reviseis bien vuestro contrato,lo digo por experiencia ya que con esta bajada del euribor esperaba una bajada de mi cuota y cual a sido mi sorpresa de que de lo que pacte en su dia no se parecia en nada al contrato que firme,un saludo
P.D.no te fies de ningun banquero nunca,aunque sea de la familia
No se os ocurra firmar con CAJAMAR, son unos sinver…,
te ofrecen unas condiciones, y cuando estás en el notario, te dicen que no ha podido ser… Estoy intentando cambiarme, y me están poniendo muchas pegas.
@carlos: lo he preguntado y la ley del 2007 no cambió nada en lo referente a los créditos hipotecarios. siguen igual que antes: los créditos sólo pueden subrogarse a entidades que también ofrezcan este tipo de productos, que son muy pocas. de las grandes, sólo sé que lo hacen Caixa Sabadell y la Caixa.
perdona por la tardanza…
HOLA A TODOS, OS DIRÉ QUE LLEVO 3 MESES CON MI SUBROGACIÓN PREACEPTADA EN IBANESTO, Y YA ESTOY CANSADO. Y QUE SI ME PERMITEN AMPLIAR EL CAPITAL PENDIENTE, SIEMPRE Y CUANDO NO EXCEDA DEL 80% DEL VALOR DE LA VIVIENDA.AYER SOLICITÉ EL CAMBIO CON UNOE Y OTRO TANTO DE LO MISMO, TAMBIÉN ME PERMITEN AMPLIAR CAPITAL.
@loles: por favor, en minúsculas, :(. si no parece que estás enfadado con nosotros, jeje.
gracias por la info sobre que sí permiten ampliar capital. es cierto que ibanesto lo hace.
Hola, he estado leyendo vuestros comentarios. Resulta que yo tengo una hipoteca con Caja Rural de Burgos, la firme en enero del 2008, y como a la mayoria sin tener ni idea me metieron un suelo de 5,15 y un techo de 15.
He hablado con ellos y me han dicho que no saben que hacer que a lo mejor podriamos hacer una subrogacion que me costaria unos 600 o 700 euros.
El caso es que claro de bajarme solo la hipoteca 70 euros que me bajara en Agosto me pierdo una bajada de unos 300 o mas euros.
Yo os queria hacer una pregunta, ibanesto me imagino que sera Banesto, y estas subrogaciones no se pueden hacer en la misma oficina de Banesto?
Espero vuestra respuesta, por si lo necesito.
Un Saludo.
@C.A.: menuda p… un suelo al 5,15%!!
ibanesto es la version online de banesto. si lo pides en oficina es un producto parecido pero un poco más estricto, la Hipoteca Smash:
http://www.banqueando.com/2009/03/29/hipoteca-smash-de-banesto/
Gracias por tu ayuda, por lo que veo a mi me lo van a poner un poco crudo, pues solo llevo un año y tres meses de hipoteca.
Al final he conseguido que mi banco me lo baje al 3 mas el diferencial que aunque no es todo lo que me hubiera gustado me supone una rebaja de 380 euros mensuales.
En fin como no me fio mucho ya de los bancos seguire asi .
Gracias.
Quiero ampliar plazo de mi hipoteca (es sobre finca con invernadeeros) y sí lo hacen, pero al mismo tiempo quieren aumentarme al doble el diferencial que tengo ahora en escritura. Eso es legal?