La tasación de una vivienda es un informe realizado por un técnico inmobiliario o un arquitecto homologado sobre su valor que cuenta con dos características muy importantes que lo diferencian de otro tipo de fórmulas para conocer el valor de una casa.
Por un lado, la tasación siempre es objetiva porque se basa en un baremo oficial (ECO/805/2003) publicado en el BOE. Por el otro, cuenta con caracter legal. Esto significa que podremos utilizarla en procedimientos judiciales y en todo tipo de gestiones importantes.
Conocer en qué consiste la tasación es muy importante, entre otras cosas, porque todos los bancos nos la pedirán en el caso de que solicitemos un crédito hipotecario en el que el propio inmueble es el objeto de la garantía. Es decir, cuando queremos pedir una hipoteca para pagar la vivienda utilizando la propia casa como aval.
En este artículo veremos detenidamente cómo funciona la tasación prestando atención a las comprobaciones técnicas y legales que se llevan a cabo y a los factores de afectación que hacen que el valor de la vivienda aumente o disminuya. Responderemos también a la duda de quién paga la tasación con finalidad hipotecaria.
En otro post, ya te hablamos de la fiabilidad de una tasación. O sobre las diferencias de una valoración y una tasación.
Comprobaciones técnicas y legales en la tasación de una vivienda
Reiteramos que un aspecto muy importante a tener en cuenta es que la tasación solo puede ser realizada por profesionales homologados para tal finalidad. Estos tendrán que hacer obligatoriamente una visita a la propiedad para dar fe que toda la información incluida en este documento ha sido verificada.
Las tasaciones comprenden las siguientes comprobaciones técnicas y legales:
- Localización de la vivienda, comprobando mediante una visita del profesional competente que esta realmente existe.
- Inspección ocular en la que se detallan los metros cuadrados de superficie, la distribución del inmueble, el número de baños y dormitorios, la calidad de la construcción y todas las instalaciones visibles.
- Información sobre el estado de conservación aparente. Así como el estado constructivo, que significa si está o no terminada.
- Comprobación sobre la existencia o no de servidumbres que puedan devaluar su valor.
- Verificación de que la vivienda coincide con lo descrito tanto en la tasación como a nivel registral y catastral. (Como saber la referencia catastral)
- Información sobre el estado de ocupación aparente del inmueble en el momento de la visita y del uso al que es destinado.
- Investigación para determinar si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera limitar su valor.
- Comprobación de la adecuación de la vivienda al planteamiento urbanístico vigente, prestando especial atención a si algún punto de esta normativa pudiera afectar al valor del inmueble.
Es importante señalar que el tasador tendrá que tener acceso a toda la documentación registral del inmueble, ya sea mediante una copia de las escrituras o con una nota emitida por el Registro del a Propiedad. Información que tendrá que incluir en la tasación.
Factores de afectación en la tasación de una vivienda
Además de los aspectos técnicos y legales mencionados en el punto anterior el tasador también tiene en cuenta otros aspectos que le permiten precisar el valor de la propiedad:
- Ventas recientes de inmuebles similares en la misma zona.
- Antigüedad: generalmente una vivienda de obra nueva tendrá más valor que una antigua. A no ser que esta esté catalogada o tenga un valor arquitectónico destacable.
- Estado de conservación: Es decir, si necesita una reforma, está recién reformado, etc.
- Materiales empleados en la construcción, tipos de acabados y demás instalaciones.
- Aspectos relacionados con el edificio: Si tiene ascensor, cómo son las zonas comunes y los accesos, etc.
- Entorno: Hay ciertos aspectos que añaden valor como la proximidad a centros comerciales o las zonas ajardinadas y deportivas.
- Cercanía a los medios de transporte público.
¿Quién paga la tasación?
De acuerdo a la nueva ley hipotecaria, que entró en vigor en junio de 2009, la tasación es el único gasto que tiene que pagar el cliente a la hora de solicitar un crédito hipotecario.
Esto supone una gran mejoría respecto a la situación anterior en la que el cliente era el que tenía que hacer frente a todos los gastos derivados de solicitar un crédito hipotecario.
Es decir, si como compradores del inmueble queremos solicitar una hipoteca nosotros somos los que pagaríamos la tasación mientras que el banco se encargaría de pagar los gastos de formalización de la hipoteca, notaría, registro, IAJD y gestoría.
El coste de la tasación depende del tamaño de la vivienda pero suele moverse en una horquilla entre los 300 y los 500 €.
Es importante tener en cuenta que la tasación inmobiliaria tiene una validez de seis meses desde su fecha de emisión y que, además, al seguir un procedimiento reglado es universal y nos servirá para cualquier banco. Esto significa que realizando una única tasación podemos acudir a varios bancos para solicitar información sobre sus créditos hipotecarios y escoger a el que nos ofrezca un acuerdo más ventajoso.
