Una persona suele cambiar de media tres veces de casa a lo largo de su vida. Lo más normal es que cuando realice esta operación venda una para comprar otra. Sin embargo, hay otra posibilidad sin necesidad de llevar a cabo una compraventa. Nos referimos a la permuta, que consiste en el intercambio de un inmueble con otro propietario sin necesidad de desembolsar dinero.
Se podría conocer también como trueque, que fue una técnica bastante utilizada en España en la década de los 70 del siglo pasado. Era habitual que el propietario de un solar cediera dicha parcela a un constructor a cambio de obtener una seria de viviendas construidas sobre la misma.
La permuta se recoge en el artículo 1.538 del Código Civil como el “contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”. En nuestro caso, hacemos referencia a un intercambio de viviendas. A diferencia de la compraventa, este tipo de transacción no requiere el abono de dinero. Eso sí, es preciso que las dos propiedades cuenten con un valor muy parecido para llevar a cabo el intercambio. En ocasiones es complicado que ambas se ajusten al mismo precio, por lo que se podría compensar la diferencia con una cantidad de dinero acordada entre las dos partes.
Es una condición imprescindible disponer de una vivienda en propiedad, por lo que no puede plantearse como una solución para aquellos que busquen adquirir su primera casa.
Los trámites necesarios para llevar a cabo la permuta
En este proceso, lo primero que deberemos realizar será fijar un precio de las dos propiedades entre los dueños. Será preciso acudir al notario para firmar una escritura de permuta con el fin de formalizar la transmisión de la titularidad de las casas. Eso sí, antes de nada hay que comprobar quién es propietario y si la vivienda cuenta algún tipo de carga que no nos hayan comunicado. Para ello habrá que solicitar en el registro una nota simple. Además, habrá que solicitarle al propietario el último recibo del IBI para tener constancia de que esté pagado y un certificado a la comunidad de vecinos para verificar que no tenga ninguna deuda con la comunidad.
En ese acto de intercambio de viviendas habrá que realizar la entrega de las llaves, así como de la documentación de las mismas.
Los gastos derivados de la permuta
La permuta puede ser una buena opción para no tener que realizar un desembolso extra si quieres cambiarte de casa. Sin embargo, debes tener en cuenta que no te librarás de una serie de gastos e impuestos. Entre los que se encuentran:
- Gastos de notaría y registro: es preciso realizar una escritura pública e inscribirla en el registro, lo que conllevará el abono de los correspondientes impuestos según el precio pactado.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que corresponda a la comunidad autónoma en la que se localice la propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos documentados.
- La plusvalía municipal que deberá asumir cada propietario de la vivienda en función de lo que se haya revalorizado la casa desde que se hizo la compra hasta que se vendió.
- Declaración de la ganancia patrimonial en el IRPF: los dos propietarios tienen la obligación de declarar en la renta la ganancia patrimonial a partir de la diferencia entre el valor de compra y el valor que se ha establecido en la permuta.
Es posible que tengas tu casa hipotecada y que tengas intención de realizar una permuta. ¿Permitiría el banco dicha transacción? En principio no habría ningún tipo de problema, pero la entidad financiera debería admitir en primer lugar el cambio de titularidad. Es preciso que compruebe que el nuevo dueño disponga de la suficiente solvencia para pagarla. En principio, con este trámite, se modificaría el propietario del inmueble, pero se conservaría la hipoteca a nombre del nuevo titular.
De ser así, nos encontramos ante tres posibles soluciones:
- Firmar una nueva hipoteca con la entidad bancaria.
- Firmar una novación para el cambio de titularidad de la hipoteca.
- En el caso de que no acepte el cambio de titular se puede cambiar la hipoteca de banco.
Beneficios que tiene la permuta inmobiliaria
La permuta de una vivienda presenta una serie de beneficios que posiblemente no conozcas y que pueden resultarte de gran valor a la hora de cambiar de casa.
- Ayuda a hacerse con viviendas más baratas, ya que se tasan a un precio por debajo de lo que fija el mercado con el límite inferior del valor catastral de la propiedad. Esto implicará que tanto los impuestos como los gastos resulten más económicas, y la operación en general más ventajosa.
- La transacción se realizará en mucho menos tiempo: algo que se agradece sobre todo en periodos en donde hay más oferta que demanda, que es cuando las transacciones de compraventa se prolongan más en el tiempo. Tampoco deberás de preocuparte de vender tu vivienda habitual antes de acceder a otra. El proceso será más sencillo y cómodo para ti, ahorrándote muchos problemas.
- Opción interesante para familias con dificultades financieras: sobre todo porque no se verán en la obligación de obtener financiación para cambiar de casa. Tampoco será necesario que cuenten con dinero en efectivo. Esto último solo sería necesario en el caso de que hubiera una diferencia en el valor de las mismas, lo que implicaría que uno de los dos propietarios tuviera que compensar dicha diferencia con el pago de una cantidad que acordaran entre ellos.
Sin embargo, en ocasiones resulta más complicado de lo que pensamos encontrar una vivienda para realizar dicha permuta. En gran medida porque debe aglutinar todas las condiciones que buscamos y contar con un valor muy parecido a la nuestra. Últimamente hay portales de internet que permiten a los usuarios ponerse en contacto con otros que están dispuestos a realizar un intercambio de propiedades. Es un método a tener en cuenta y que se debería contemplar con más frecuencia debido a la facilidad del proceso.
