La inversión en ladrillo ha sido una de las vías de canalización del ahorro más populares en España desde hace décadas. En la época de la burbuja, muchas familias de clase media invirtieron sus ahorros con la esperanza de que tanto su vivienda como su segunda residencia se acabaran revalorizando lo suficiente como para, no solo disfrutar de buenas vacaciones, sino para acabar vendiendo, de querer o necesitarlo, con un buen margen de beneficio. Si bien a día de hoy esa forma de inversión puede llegar a ser más cuestionable, ahora que ha quedado patente que el mercado inmobiliario no es permanentemente alcista, los elevados alquileres en las grandes ciudades han permitido que los ahorradores puedan apostar por la inversión inmobiliaria teniendo aseguradas rentabilidades nada despreciables y bastante cómodas. La cuestión es, ¿cuáles son estas rentabilidades? ¿Dependen geográficamente? ¿Necesitamos tener viviendas libres de cargas hipotecarias para obtener rentabilidad? En las siguientes líneas contestamos a todas esas preguntas.
Rentabilidades, cálculos básicos
Para cualquier activo, podemos obtener su rentabilidad dividiendo los ingresos que nos proporciona por la inversión efectuada. En el caso que nos atañe, el de la inversión inmobiliaria para alquiler, podemos calcular dicha rentabilidad tomando el precio del alquiler que queramos o podamos fijar, en términos anuales, y dividirlo por la inversión que vayamos a efectuar para adquirir la vivienda en cuestión. De esta forma, obtendremos la rentabilidad anual de nuestra inversión. Si estamos pensando en vías para canalizar nuestro ahorro, y nos planteamos en invertir en vivienda para alquiler, lo más recomendable es acudir a un portal inmobiliario que nos ofrezca información detallada de precios de alquiler y compraventa.
A modo de introducción en el mundo de las rentabilidades del alquiler, para este texto se han tomado datos ofrecidos por el portal Idealista y se ha construido la tabla siguiente, que ofrece la rentabilidad del alquiler por comunidad autónoma. El promedio nacional de dicha inversión corresponde a un 6.57 % anual, siendo más rentable, en término medio, invertir en alquiler en Castilla-La Mancha que en la Comunidad de Madrid. Estos datos deben ser tomados con prudencia, pues es posible que dentro de algunas comunidades haya zonas mucho más rentables que otras. Es por ello que lo mejor que un inversor puede hacer es consultar datos lo más precisos posibles a nivel geográfico, como forma de hacerse una imagen mental lo más realista posible del escenario al que se enfrentará si decide invertir.
Por poner un ejemplo rápido, si acudimos al municipio de Madrid, podemos encontrar diferencias drásticas entre los alquileres medios de algunos distritos. En el distrito Salamanca, el más caro de la capital, el alquiler medio mensual es de 16.7 euros por metro cuadrado, y la rentabilidad anual del alquiler es de solo el 3.34 %, mientras que si nos fijamos en el distrito más barato, Villaverde, el alquiler medio mensual es bastante más bajo, 10.5 euros por metro cuadrado, mientras que la rentabilidad anual es del 7.32 %, más del doble que en Salamanca. Esto debería llevarnos a pensar que quizá la guía de inversión que debamos seguir no sea la de los precios del alquiler más elevados, sino la de la mejor relación entre el precio de compra y el de arrendamiento.
Cargas hipotecarias, ¿una limitación?
Hasta ahora se ha tenido en cuenta que el inversor es propietario total de la vivienda, sin relación con el banco, y que solo tiene que atender al monto invertido para calcular su rentabilidad. La cuestión es, ¿es posible invertir en vivienda en alquiler a través de hipotecas, de forma que el arrendamiento vaya pagando las cuotas, más un diferencial extra? Esta es, de hecho, la opción más recomendable para aquellos inversores jóvenes que aún no desean establecerse en un lugar concreto, y que podrían adquirir una vivienda con la expectativa de acabar viviendo en ella con el paso de los años. Dado que posiblemente no contarán con el colchón como para permitirse adquirir una vivienda sin intermediarios, podrían dejar que la cuota hipotecaria se vaya pagando al alquilarla, y tener la vivienda pagada cuando decidan entrar a vivir allí.
¿Pero es esto posible? Unas sencillas cuentas nos indican que sí lo es: si tomamos el caso de la Comunidad de Madrid, y los datos ofrecidos por Idealista, tenemos que el alquiler medio que podríamos obtener mensualmente es de 13.7 euros por metro cuadrado. Para un piso de 60 metros cuadrados, serían 822 euros. Si acudimos a una de las múltiples calculadoras de cuotas hipotecarias que ofrecen los bancos y las páginas de inversión, e introducimos los datos referentes a una vivienda ficticia de 60 metros cuadrados, con el precio de compraventa de la Comunidad de Madrid, podemos estimar una cuota fija en torno a los 480 euros. Esto nos daría unos beneficios de 342 euros al mes, lo que implica una rentabilidad anual del 2.32 %, más que considerable teniendo en cuenta el contexto.
Una opción a tener en cuenta
Como todo en la vida, la canalización del ahorro depende de multitud de factores. En este caso, una de las cuestiones fundamentales es el coste de oportunidad: la rentabilidad en vivienda para alquiler solo sería una opción recomendable si estimamos que no existen otros activos financieros con más rentabilidad, menos riesgo o, en general, menos adecuados para nuestro estilo inversor. Sin embargo, sus características la convierten en una vía que, cuanto menos, debe ser tenida en cuenta.
