La compra de una vivienda resulta una de las decisiones más complicadas que debe afrontar una familia o una persona. Se trata de una inversión que deberemos asumir durante décadas y que se llevará gran parte de nuestros ahorros. Por eso hay que ser muy cuidadosos a la hora de hacerse con una casa.
En esta ocasión vamos a hacer referencia a la adquisición de un piso sobre plano. Con bastante frecuencia suele ocurrir que la constructora o el promotor no cumplan con los plazos fijados. Eso puede llegar a acarrearnos un grave problema económico y personal, por lo que resulta necesario que conozcas las leyes para presentar posibles reclamaciones en caso de que se retrase en exceso la entrega de la vivienda adquirida.
¿Debe aparecer en el contrato la fecha de entrega?
En el contrato de compraventa de un piso nuevo debe aparecer siempre la fecha de entrega de las llaves. En ese instante se entiende que la casa está completamente finalizada y dispone de todos los permisos y licencias precisos para poder entrar a vivir.
Es importante que en dicho documento también se recojan otros detalles de relevancia en la operación como el precio final y el método de pago. Se aconseja incluir en dicho contrato una cláusula que fije una penalización por el retraso en la entrega de la obra. Esto dará derecho al comprador a percibir una compensación, que puede ser por medio del abono de una determinada cantidad de dinero, el alquiler de un inmueble o la devolución de las cantidades abonadas más los intereses e impuestos que le corresponda de no finalizar nunca la construcción.
Tampoco debe pasarse por alto añadir una referencia al seguro o aval bancario contratado por el promotor para que satisfaga posible indemnizaciones.
Una sentencia del Tribunal Supremo determinó que cuando el vendedor establece en el contrato cláusulas con plazo confusos para entregar la obra, dichas condiciones deben considerarse de “abusivas, por indeterminadas y desproporcionadas en perjuicio del consumidor”. Entiende que se omite información sobre el periodo de entrega de la propiedad.
Si hay algún tipo de retraso en las obras, el vendedor o promotor tiene que advertir al comprador de cualquier novedad que se produzca. El incumplimiento de las condiciones determinadas en el contrato podría obligar al constructor a indemnizar al cliente por daños o perjuicios, llegando incluso a tener la oportunidad de rescindir cualquier tipo de acuerdo.
Qué ocurre si se produce un retraso
Al producirse un retraso en la entrega de las llaves de una vivienda nueva hay un incumplimiento en el contrato por parte del promotor. Ante esto, se llegan a originar tres escenarios distintos que deben ser contemplados por las diferentes partes.
Cuando se trate de un retraso de unos pocos meses, por lo general el comprador tiene derecho a percibir una indemnización por los daños y perjuicios provocados por el vendedor.
El asunto puede agravarse cuando el retraso se alargue demasiado en el tiempo y se vulneren las cláusulas esenciales del contrato e incluso se llegue a poner en riesgo la entrega de la vivienda. Ante esto, podría producirse la resolución del contrato, así como la devolución de los distintos pagos realizados hasta la fecha, incluyendo los intereses que correspondan.
Si al cliente no le corre demasiada urgencia la vivienda y desea concederle una tregua al promotor, tiene la opción de ofrecerle una prórroga, que se incorporará como una cláusula adicional en el documento que firmen las dos partes. En él aparecerá la fecha de conclusión de las obras, así como de la entrega de las llaves.
Al contrario de lo que se pudieran pensar muchos compradores, ante un retraso en la entrega de la vivienda no siempre es posible incluir la opción de anular el contrato de compra. Es preciso que se produzcan una serie de circunstancias extraordinarias para que la justicia le dé la razón al cliente.
Los tribunales estiman que para que se rompa el vínculo contractual entre comprador y vendedor por un retraso en preciso que se produzca algo “grave y esencial”.
Es preferible incluir siempre en el contrato de compraventa de un inmueble una cláusula concreta que fije la resolución del acuerdo cuando el promotor se retrase en la entrega más allá de la fecha concretada. En ese caso, la justicia lo tendría mucho más sencillo para tomar una decisión.
Cuáles son las indemnizaciones por una entrega tardía de la vivienda
Cuando la entrega del piso se hace con un cierto retraso, el vendedor podría compensar al comprador por los daños y perjuicios que se produzcan. Hay una serie de pagos que correrían de cuenta del promotor, de ahí que resulte necesario que siempre se guarden todos los comprobantes de pago y facturas por si fuera preciso presentarlos. Entre estos abonos están:
- Cuotas de alquiler en el caso de que los compradores se encuentran de renta en otra casa a la espera de que les entreguen las llaves de su nuevo inmueble.
- Mudanzas.
- Guardamuebles.
- Gastos financieros con los que no se contaba y que están provocados por la demora en la fecha de pago de la casa.
- Gastos de contratación de suministros si fueran precisos.
Existe la opción, además, de que aquellos que no requieran alquilar otra vivienda pese al retraso puedan efectuar una reclamación al vendedor, que es lo que se denomina valor de uso. Consistiría en la cuantía correspondiente al precio de alquiler de un inmueble de características similares en la misma zona multiplicándola por el número de meses que se alargue la demora. Además, los compradores implicados en viviendas no entregadas tienen la posibilidad de reclamar daños morales.
