Si te estás planteando vender un piso es muy importante saber que tendrás que pagar una serie de impuestos. Conocerlos es clave para calcular la cantidad real que obtendrás por la venta y valorar si te resulta rentable.
Del mismo modo, es imprescindible saber qué tipo de impuestos hay que pagar al vender un piso y las posibles exenciones para evitar sorpresas y sacarle el máximo partido a tus ahorros.
Principalmente, cuando se vende un piso hay que tener en cuenta tres tipos de impuestos. El principal y más conocido es el IRPF, al que se le suman la plusvalía municipal o IIVTNU y el IBI. En este artículo te explicaremos detenidamente cuáles son estos impuestos y quién tiene que pagarlos, qué ocurre con la plusvalía municipal y cómo incluir la venta de una casa en el IRPF.
Impuestos en compraventa de vivienda: ¿Qué paga el comprador y qué paga el vendedor?
El primer tipo de impuesto que hay que tener en cuenta cuando vendemos un piso es el IRPF. Siempre que se vende un inmueble tendremos que reflejarlo en la declaración de la renta.
Este impuesto se aplica siempre al comprador que deberá de pagar un porcentaje siempre y cuando haya una diferencia entre el precio de venta y el de compra positiva. Es decir, si has ganado dinero con la venta del piso. Cuanto más ganes por la venta del piso mayor será el porcentaje a abonar a hacienda, que irá desde el 19 al 23%. Sin embargo, si la diferencia entre el valor de venta y de compra es negativa significará que has tenido pérdidas que te podrás desgravar en tu declaración de la renta.
Es muy importante tener en cuenta que hay ciertas situaciones en las que estaremos exentos de pagar el IRPF a pesar de haber tenido ganancias con la venta del inmueble:
- En el caso de que las ganancias se utilicen para comprar una nueva vivienda habitual.
- Cuando se vende la vivienda habitual de un mayor de 65 años.
- En el caso de que se venda la vivienda no habitual de un mayor de 65 años y estas ganancias se destinen a contratar una renta vitalicia.
El segundo impuesto a tener en cuenta cuando se vende una vivienda es la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto es de tipo municipal y refleja el incremento del valor del suelo desde el momento de la compra hasta su venta. En este caso, también será el comprador el encargado de pagarlo aunque si consigue demostrar que la venta ha generado pérdidas estará exento de pago.
Por último, está el IBI; un impuesto que no se paga directamente a la hora de vender un piso sino de forma anual. El encargado de pagar es la persona que sea propietaria el 1 de enero. Por eso, a la hora de vender un piso puedes pedirle al comprador que pague la parte proporcional del IBI que le corresponda según lo que quede de año.
Qué ocurre con la plusvalía municipal
Como se explicaba en el apartado anterior, la plusvalía municipal es el segundo impuesto que tendremos que pagar cuando vendemos un piso.
Se trata de un impuesto municipal que atiende al incremento del valor del suelo desde el momento de la compra la de la venta. Es decir, depende de lo que se conoce como valor catastral de la vivienda así como de los años que hayan pasado desde que compraste el inmueble y de la localidad en la que se encuentre.
El valor catastral es una tasa que marca el ayuntamiento cada año y sirve para calcular el supuesto incremento del valor del suelo. Para calcular el importe a pagar por la plusvalía municipal se multiplica este incremento anual por el porcentaje de impuesto que marque la localidad, un 30% como máximo.
Es importante recordar que estaremos exentos de pagar este impuesto siempre que podamos declarar que la venta ha generado pérdidas.
Cómo incluir la venta de la casa en el IRPF
Al hacer tu IRPF estás obligado a incluir la pérdida o ganancia que has percibido con la venta de tu casa. Si has tenido beneficios tendrás que abonar la cantidad correspondiente mientras que si tienes pérdidas podrás desgravarlas.
Lo primero que necesitas saber es cómo calcular la ganancia patrimonial. Es tan simple como restar el precio de compra al de venta. Dentro del precio también puedes sumar todos los gastos e impuestos que supuso comprar la vivienda como el IVA o el Impuesto por Transmisiones Patrimoniales de esta forma podremos aumentar el valor de compra y disminuir la cantidad a pagar en tu declaración.
Del mismo modo, también puedes sumar inversiones y mejoras realizadas en la vivienda. Aunque es importante saber que no podrás sumar las comisiones pagadas en tu hipoteca.
Por otro lado, al valor de la venta puedes restarle los gastos y tributos que hayas tenido que pagar como la plusvalía municipal o la comisión que se haya llevado la agencia inmobiliaria.
La diferencia entre los gastos de compra menos los impuestos más las mejoras y el dinero que obtienes de la venta menos los impuestos es la ganancia patrimonial del IRPF. Es decir, lo que tendrás que pagar de impuestos por la venta de tu casa. En caso de que este valor sea negativo no tendrás que pagar.
