Alguna vez hemos pensado en comprar un pequeño apartamento en la playa o una cabaña en el monte para disfrutar de las vacaciones o los fines de semana. Lo más probable es que para financiar esa compra nos veamos en la obligación de solicitar un crédito al banco. Pero siempre existen dudas sobre si finalmente nos lo concederán si ya disponemos de un préstamo hipotecario vigente sobre la vivienda habitual.
Hay varios asuntos en los que debes reparar y que te permitirán entender mucho mejor este proceso. En primer lugar debes tener claro que no existe ninguna normativa que impida contar con dos préstamos hipotecarios a la vez. Por lo tanto se puede ir a una entidad bancaria para pedir financiación para hacerse con esa segunda vivienda aunque la casa en la que vivimos se encuentre aún hipotecada.
Para que no concedan esa segunda hipoteca es preciso que el banco aprecie que somos solventes y que contamos con la suficiente capacidad para hacer frente a los dos créditos. Para ello se basarán sobre todo en dos aspectos básicos: el salario y el dinero ahorrado.
- Será preciso cobrar un buen salario, ya que esto permitirá que se puedan asumir los dos créditos, así como otras deudas que tengamos pendientes. No darán el visto bueno a nuestra petición si vamos a destinar más del 35% del sueldo mensual al abono de dichas cuotas.
- Capacidad de ahorro: por lo general, las hipotecas para la adquisición de una segunda vivienda llegan a cubrir hasta el 60% del importe total de la casa. Esto implicará que debamos tener ahorrado la cifra restante, además de contar con una cantidad que nos ayuda a afrontar los gastos derivados de la operación.
Lo normal es que se interesen por nuestra situación laboral. Será necesario disponer de un contrato estable, llevar unos cuantos años activo y disponer de un contrato indefinido.
Qué opciones tenemos: segunda hipoteca o ampliar la existente
A la hora de pagar esa segunda residencia tenemos dos posibilidades. Por un lado, solicitar una segunda hipoteca o ampliar la que ya tenemos sobre el inmueble habitual.
Solicitar una segunda hipoteca
Se trata de la alternativa que menos nos convenga ya que implica un coste más alto. El cliente deberá pagar dos préstamos hipotecarios a la vez, el de la vivienda habitual y el de la segunda residencia. Para esta segunda opción, las entidades bancarias suelen ser más exigentes con las condiciones que imponen.
Además de cubrir el 60% del precio, el periodo de amortización para la devolución del capital resulta suele oscilar como mucho entre los 20 y 25 años. En cuanto a los tipos de interés, todo estará condicionado al banco y al tipo de hipoteca, pero para que te vayas haciendo una idea, suelen ser más elevados que los de las viviendas habituales.
Será necesario demostrar una solvencia económica, con una situación laboral estable y unos ingresos altos. En algún momento es posible que tengas que proporcionar más seguridad a la entidad aportan un aval que se encargará de responder de ti en el supuesto de que exista un impago. La otra posibilidad que se nos plantea pasa por recurrir a la vivienda habitual, sí ya se encuentra sin cargas, como garantía en caso de impago. Pero tampoco se presenta como la propuesta más aconsejable ya que habría el riesgo de perder las dos propiedades.
Ampliar la hipoteca sobre la vivienda habitual o contratar una nueva
La opción más interesante, para no tener que asumir dos cuotas mensuales, pasaría por alguna de estas dos propuestas:
- Ampliar la hipoteca sobre la vivienda habitual, que implicaría negociar con el banco para que nos preste el dinero preciso para la adquisición de esa segunda residencia. Así solo habrá que afrontar una cuota mensual.
- Contratar una segunda hipoteca para cancelar la que tenemos y comprar la nueva casa, que puede ser con el nuestra entidad bancaria o con otra. Como ya ocurriera con el anterior caso, solo se asumiría un pago mensual.
En las dos situaciones, la hipoteca contaría con una doble garantía, que serían tanto el inmueble habitual como el de uso vacacional. Es vital que nos aseguremos que vamos a ser capaces de abonar dichas cuotas, ya que existe la posibilidad de perder ambas propiedades.
En el caso de que la hipoteca disponga de dos garantías, es aconsejable añadir una cláusula que facilite la liberalización de una de las dos viviendas una vez que se haya devuelto un determinado porcentaje del capital pendiente. Por lo general se suele liberar el inmueble habitual. De esta forma no habrá posibilidades de perderla cuando no se pueda afrontar el préstamos y tendrás la capacidad de venderla o hipotecarla si lo deseas.
Como solicitar una segunda hipoteca para el mismo inmueble
Si estás decidido a hipotecar un inmueble sobre el que aún pesa un préstamo, como suele ser el caso de una vivienda habitual, también se debe reunir un par de condiciones adicionales.
Las entidades bancarias te reclamarán que hayas saldado ya gran parte de la deuda, lo que implica como mínimo la mitad del capital prestado en la primera operación. Hay que fijarse también en el valor de los dos inmuebles adquiridos. Y es que cuanto mayor sea el valor del bien que hipotecas, que es la vivienda habitual, y menor el activo que se pretende adquirir, más facilidades habrá para que nos den el capital.
El banco sumará la deuda de los dos préstamos y en el caso de que se rebase e 75% del valor de tasación de la casa que hipotecas no te prestará el dinero. De ahí que resulte de gran importancia que la vivienda principal cuente con un valor de tasación elevado y que el nivel de deuda de la misma sea lo más bajo posible, es decir, que te quede poco por afrontar.
Con toda esta información, debes decidir qué opción es la que más te conviene para hacerte con una segunda residencia y si en realidad puedes asumirla.
