Comprar un piso es una aventura inmobiliaria de primer orden para muchas personas, que dedican un importante presupuesto de sus ahorros para adquirir su primera vivienda, al mejor precio posible. Una de las opciones para comprar vivienda es hacerlo a través de subastas inmobiliarias, pagando un precio por debajo del mercado, siempre que encontremos la vivienda que estamos buscando. Esta forma de comprar tiene sus ventajas y sus inconvenientes, y si optamos por ella, es necesario que tengamos claro en qué consiste y qué pasos tenemos que dar.
Qué es una subasta inmobiliaria judicial
Una subasta es un procedimiento en el que quien demanda solicita a los juzgados pertinentes el recobro de una deuda pendiente mediante la subasta de un bien inmobiliario que ha sido embargado, bien a una sociedad, o a un particular que haya contraído dicha deuda. Es el propio juzgado quien tramita y celebra la subasta, previa publicación el BOE.
Los inmuebles que estén hipotecados o embargados pueden ser subastados, como pago a una deuda que se está reclamando de forma judicial. Se pueden subastar todo tipo de inmuebles: locales comerciales, pisos, terrenos o plazas de garaje. Y si estamos buscando un precio por debajo del mercado, comprar pisos en subasta puede ser una excelente opción.
Cómo podemos participar en una subasta inmobiliaria
Si hemos considerado esta opción, participar en subastas inmobiliarias tiene requisitos muy sencillos. Basta con que nos registremos en el portal de la Agencia Estatal del BOE. Debemos saber que, a día de hoy, y gracias a la legislación que nos ampara en diversos procedimientos administrativos online en nuestras relaciones con las Administraciones Públicos, también las subastas inmobiliarias se tramitan online.
En los procedimientos hipotecarios, los más habituales, si nos registramos podremos consultar los inmuebles disponibles, y pujar por ellos para una posible compra. Para quienes utilizan esta herramienta de la Administración por primera vez, se trata de un proceso sencillo e intuitivo, que ayuda a localizar inmuebles, y nos informa, paso a paso, sobre el proceso de compra venta de los mismos.
No hay más requisitos para participar, tan sólo darse de alta en el portal de la Agencia Estatal del BOE sin limitaciones. Y cualquier persona puede hacerlo. Este proceso de alta nos dará una información exacta y transparente de todas las subastas judiciales que en todo el territorio español. Como en la mayoría de los procesos administrativos, dispondremos de 20 días para pujar por el piso que nos interesa, una vez que se ha publicado su disponibilidad. También podremos mirar si se han realizado otras pujas en el inmueble que nos interesa, así como la cuantía más alta por la que, otros interesados, han pujado para adquirir la vivienda.
Un requisito indispensable para poder pujar es el abono del 5% del importe del precio de salida del inmueble. Cuando haya finalizado el proceso de subasta, al mejor postor se le comunicará que se le puede adjudicar el piso por el que pujó, y que dispondrá de un determinado plazo para depositar en los juzgados la cantidad restante. Así de sencillo.
Cuáles son las principales ventajas de participar en las subastas inmobiliarias
Sin lugar a dudas, y si nos decantamos por esta opción, la principal ventaja que vamos a obtener de una subasta judicial es el precio del inmueble, puesto que el valor de adjudicación de una vivienda es siempre inferior al valor de mercado.
Según los expertos en asesoría inmobiliaria, en ocasiones, además del precio inferior al de mercado, se puede tener acceso a determinadas rebajas, en supuestos en los que la deuda que tenga el acreedor sea de poca cantidad, o que el tipo de subasta tenga un precio bajo en la escritura de la hipoteca, ya que el precio de salida es el que en su día se escrituró en la hipoteca, no el del valor de mercado actual.
Cuáles pueden ser los inconvenientes de comprar en subastas
Pero ojo, que comprar en subastas inmobiliarias tiene también sus inconvenientes, y hay que tenerlos en cuenta. En muchos casos, hay falta de información sobre el inmueble que nos interesa, puesto que antes de pujar, no podremos ver el interior de la vivienda, y tampoco podremos saber si está ocupada en el momento en que decidimos pujar. Aunque el portal de subastas del BOE publica toda la información registral, además de no saber si el inmueble tiene inquilinos, tampoco podremos saber si éstos tienen deudas con la comunidad de vecinos, ni si el precio se ajusta bien al mercado, por lo que será necesario que investiguemos por nuestra cuenta, ya que estamos accediendo, en parte, a un compra “a ciegas” y tenemos que asumir esos riesgos.
Otro de los inconvenientes es que si, finalmente resultamos adjudicatarios y de la vivienda y debemos depositar en el margen de tiempo que indiquen los juzgados, la cantidad restante, hay que tenerla prevista con antelación. Esto se debe a que si necesitamos financiación de nuestro banco, los trámites no son inmediatos, y tampoco podemos ir adelantando esta gestión con nuestro banco antes de participar en la puja.
Consejos para participar en subastas hipotecarias
Posiblemente, el mejor consejo es que acudamos a una agencia o a un asesor o abogado especialista en cuestiones inmobiliarias, si hemos decidido participar en una subasta y no tenemos experiencia. Una de las primeras cosas que nos pueden aconsejar es que realicemos nuestras propias comprobaciones sobre el inmueble que nos interesa, para contrastar la información disponible en el portal de subastas.
En este sentido, podemos pedir una nota simple al Registro de la Propiedad (o dejarlo en manos de un gestor) para poder comprobar que no existen cargas adicionales como, por ejemplo, impagos de las cuotas de la comunidad o del IBI correspondiente al piso subastado.
Otra cuestión importante es conocer la zona, poder hablar con los vecinos o con la gestoría que lleva la comunidad, para poder conocer, en la medida de lo posible, el estado del inmueble que nos interesa, así como echar un vistazo a las zonas comunes del edificio, de cara a establecer por cuánto consideramos que debemos pujar.
