¿Sabías que la banca española está concediendo las hipotecas más baratas desde finales de 2022? Sí, no es un espejismo. Con los recortes consecutivos de tipos de interés del Banco Central Europeo, el precio del dinero se ha reducido hasta situarse en el 2 %. Eso ha desencadenado un abaratamiento real de los préstamos hipotecarios. Hoy, pedir una hipoteca es más accesible que hace dos años.
Un respiro para los compradores… pero con matices
Es verdad, estamos viendo hipotecas más baratas. Y no es casualidad. El BCE ha recortado tipos, sutilmente pero de forma continua, y eso se ha trasladado al mercado. La banca, ante ese escenario, ha ralentizado el grifo del dinero. Pero ahora lo está abriendo otra vez. Resultado: las condiciones hipotecarias son las más ventajosas desde finales de 2022.
Sin embargo, no todo son flores. Aunque los tipos nominales han bajado, los precios de la vivienda siguen altos, lo que reduce el beneficio real para los compradores. Además, algunos deben cumplir con condiciones exigentes para acceder a esos tipos bajos. No es magia.
¿Qué hipotecas son las más baratas ahora mismo?
Veamos el mercado en julio:
- Variable más barata: Kutxabank ofrece euríbor + 0,49 %, con un TIN inicial del 1,46 % para el primer año, siempre que domicilies la nómina, contrates seguro de hogar y un plan de pensiones. Buenísima opción si tienes flexibilidad y altas expectativas sobre la evolución del euríbor.
- Fija más barata: Ibercaja lidera con la Hipoteca Vamos Fija, al 2,15 % TIN. Eso sí, exige nómina domiciliada de al menos 2 500 €, tarjetas activas, varios recibos domiciliados, seguros y aportaciones de al menos 75 € al mes. Todo ello sin comisión de apertura ni de cancelación. Excelente, pero con letra pequeña.
- Mixta más barata: Ibercaja vuelve a destacar con un 1,55 % TIN fijo durante cinco años, luego euríbor + 0,60 %. Tampoco tiene comisiones. Otra vez, exigencias similares de vinculación para acceder a ese tipo.
- Otras opciones fijas: Openbank (2,42 % TIN) y Banco Santander (2,45 %) también aparecen en el ranking, siempre vinculadas a condiciones de bonificación.
- Y un poco de contraste: Banca March ofrece alternativas desde un bróker, con fija desde 2,91 % TAE, mixta desde 2,72 % y variable desde 2,88 %. Aunque la TAE es algo más elevada, sigue siendo interesante.
Contexto del mercado: ¿por qué ahora?
No es solo una cuestión de tipos bajos. El mercado hipotecario en España está viviendo un auténtico repunte. En 2025, las hipotecas firmadas han crecido con fuerza. El capital prestado en mayo alcanzó los 6 685 millones de euros, un 74,1 % más que el año anterior. Y ojo, casi el 70 % de esas hipotecas son a tipo fijo, con TAE por debajo del 3 %.
Además, el importe medio de la nueva hipoteca se situó en mayo en 158 153 €, que supone un incremento del 12 % interanual. Nueve meses seguidos por encima de los 150 000 €.
La media del tipo de interés ronda el 2,91 %, la más baja en cinco años. Y el euríbor, aunque estancado alrededor del 2,08 %, sigue mucho más bajo que los niveles que traspasaban el 3,5 % hace solo un año. Eso se traduce en hipotecas variables más económicas y cuotas sensiblemente más bajas, de media con ahorros de unos 134,5 € al mes.
Pero cuidado con los precios de la vivienda. Aunque las condiciones financieras mejoran, el acceso real a la vivienda no avanza al mismo ritmo porque el encarecimiento compensa la ventaja de los tipos bajos. La accesibilidad apenas ha mejorado un 0,3 %.
Fija o mixta, ¿qué es mejor?
Depende. Con el euríbor estable, una hipoteca fija puede ser más rentable a largo plazo. Pero si bajas la hipoteca rápido o eres arriesgado, la mixta podría dar más juego. Eso sí, si el euríbor se mantiene bajo, por ejemplo en el 1 % o menos, la mixta podría ganar por ventaja. Pero si sube, la fija gana.
¿Y ahora qué? Cosas con las que deberías quedarte
Los tipos están bajos y se espera que sigan en niveles cómodos a corto plazo, aunque el euríbor podría repuntar con algo de incertidumbre global.
La banca ofrece condiciones muy competitivas: fija, variable o mixta, hay opciones excelentes si estás dispuesto a vincularte un poco.
El mercado se ha activado notablemente: hipotecas más grandes, más firmas, más inversiones. El esfuerzo por comprar se ve minorado por el empuje financiero.
Pero ojo con la vivienda: su precio sigue subiendo y resta aire al bolsillo. La mejora en las condiciones financieras no siempre equivale a mejor accesibilidad real.
Elige con cabeza: si valoras estabilidad y prever tu cuota, una fija como la de Ibercaja tiene sentido. Si crees que puedes amortizar o esperas euríbor bajo, la mixta o variable puede ser más ágil. Y si no te importa negociar, quizá un bróker pueda ayudarte a encontrar algo aún mejor.
En resumen, ¿qué está pasando?
La banca da las hipotecas más baratas desde 2022 porque los tipos del BCE están bajos. Las ofertas fijas, mixtas y variables alcanzan mínimos históricos, pero suelen requerir vinculación. El mercado hipotecario se ha activado con fuerza, hipotecas más grandes, más préstamos, más movimiento. Aun así, los precios de la vivienda siguen altos, lo que limita la mejora real en accesibilidad. Elige el tipo de hipoteca según tu perfil: estabilidad o flexibilidad, vinculación o negociación.
