Pedir una hipoteca no consiste solo en comparar tipos de interés. En la práctica, la firma del préstamo y la propia compraventa arrastran gastos e impuestos que pueden alterar de forma notable el desembolso inicial, incluso cuando el precio de la vivienda ya está “cerrado”. Por eso, antes de dar el paso, conviene entender qué conceptos existen y cuáles dependen del banco, de la comunidad autónoma o de tus propias decisiones.
Además, desde la reforma de 2019 se produjo un cambio relevante: parte de los gastos de constitución del préstamo se redistribuyeron entre la entidad y el cliente. Eso no elimina costes, pero sí modifica quién los asume y en qué momento aparecen.
Los gastos de la hipoteca: constitución del préstamo, trámites y comisiones
Cuando hablamos de “gastos de hipoteca” en sentido estricto, nos referimos a los costes vinculados a formalizar el préstamo hipotecario (no al precio de la vivienda). Aquí suelen aparecer varios conceptos clave.
El primero es la tasación. Para que el banco determine cuánto presta y con qué garantías, necesita valorar el inmueble mediante una tasadora homologada. En el esquema habitual, la tasación la paga el comprador, porque es un requisito ligado al préstamo que solicita.
También están los gastos de notaría y los gastos de registro asociados a la escritura del préstamo: la hipoteca debe formalizarse en documento público y luego inscribirse en el Registro de la Propiedad, con aranceles fijados legalmente. Tras la reforma, lo normal es que notaría (escritura del préstamo), registro y gestoría vinculados a esa escritura los asuma la entidad.
A esto se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) ligado a la constitución de la hipoteca, cuyo tipo varía por comunidad autónoma y depende del importe y la responsabilidad hipotecaria. En el reparto actual, lo habitual es que lo pague el banco.
Otro punto que conviene revisar con calma es la comisión de apertura, si existe. No todos los préstamos la aplican, pero cuando aparece puede representar un porcentaje del capital prestado y se paga una sola vez al inicio; además, suele presentarse como una comisión que engloba costes de estudio, tramitación y concesión.
Finalmente, puede surgir la nota simple (u otra información registral previa) para comprobar la situación de la vivienda (titularidad, cargas, etc.). Suele ser un gasto menor dentro del proceso, pero conviene contemplarlo en el presupuesto.
Los gastos de comprar la vivienda: no son “de hipoteca”, pero llegan igual
Incluso si la hipoteca está clara, la compra de una casa implica su propio bloque de gastos, independientes del préstamo. Aquí es donde muchas cuentas se descuadran, porque aparecen partidas obligatorias que no se ven en el precio anunciado.
Por un lado, está la escritura pública de compraventa en notaría, cuyo coste varía por el valor del inmueble, la extensión del documento y el número de copias. En operaciones habituales, se puede pactar quién asume determinados costes según lo que se acuerde en la compraventa.
Después llegan los impuestos por la adquisición, que dependen de si compras obra nueva o vivienda de segunda mano. En vivienda nueva se aplica, con carácter general, el IVA (habitualmente del 10%, con posibles tipos reducidos en determinados supuestos). En vivienda usada, no se paga IVA, pero sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía por comunidad autónoma.
Además, la compraventa suele conllevar el registro de la escritura de compraventa (inscripción del cambio de titularidad), también con aranceles establecidos.
Y, según cómo hagas la operación, pueden aparecer costes adicionales: honorarios de inmobiliaria si compras a través de intermediación, o gestoría si decides delegar trámites. No siempre son imprescindibles, pero conviene preverlos para evitar que el presupuesto quede incompleto.
Cómo preparar el presupuesto
Una forma sensata de organizarse es separar mentalmente tres bloques: entrada o ahorro previo, gastos e impuestos de compraventa, y gastos de formalización del préstamo. Esta división ayuda a no mezclar conceptos y a detectar qué parte depende de la comunidad autónoma (sobre todo impuestos), qué parte depende del banco (condiciones y comisiones) y qué parte depende de ti (si contratas gestoría, intermediación o determinadas coberturas).
En paralelo, merece la pena revisar con detalle la documentación precontractual y preguntar, antes de firmar, por dos puntos que influyen mucho en el coste total: si existe comisión de apertura y qué gastos concretos asume la entidad en tu caso (porque, aunque el reparto general está definido, cada operación puede tener matices).
En definitiva, la hipoteca es solo una pieza del puzle. Si el objetivo es comprar con tranquilidad, lo más útil es llegar a la firma con una foto completa: qué pagarás por la vivienda, qué pagarás por comprarla y qué pagarás por financiarla. Esa claridad, más que cualquier calculadora, es la que evita sobresaltos el día que todo se vuelve definitivo.
