Son cada vez más las personas que se preguntan por la manera en la que pueden mejorar las condiciones de su hipoteca o ampliarla. Como solución a este problema existe lo que se conoce como subrogación de hipoteca.
¿Qué es la subrogación de hipotecas?
La subrogación de hipoteca es un procedimiento a través del cual el deudor logra modificar algunos aspectos relacionados con la deuda hipotecaria vigente. La finalidad de ello es mejorar las condiciones que se establecieron en un principio, estando habitualmente relacionadas con la amortización y los plazos.
Para poder conseguir las mejores condiciones, lo más aconsejable es empezar a pensar en realizar el cambio una vez que hayan transcurrido unos pocos años desde la obtención del crédito hipotecario, ya que es en ese momento en el que los intereses superan a la amortización de capital.
Tipos de subrogación de hipoteca
Podemos distinguir entre dos tipos principales de subrogaciones de hipotecas, que son las siguientes:
Subrogación del acreedor
Este tipo de subrogación de hipoteca es la opción más habitual y se corresponde con trasladar el crédito hipotecario desde una entidad bancaria a otra. Este procedimiento tiene lugar cuando un banco lleva a cabo una oferta de subrogación con la cual se consigue mejorar las condiciones del préstamo que el deudor obtuvo en la entidad bancaria con la que lo contrato. Esto puede consistir en un tipo de interés más reducido o que el número de bonificaciones se reduzca.
Cuando el deudor recibe esta oferta y lo pone en conocimiento de su entidad bancaria, esta última contará con un plazo de 15 días para decidir si permite la subrogación del crédito hipotecario o si, por el contrario, decide optar por realizar una contraoferta al deudor.
Para poder conseguir la mejor subrogación que sea posible, el deudor debe cumplir con estos requisitos:
- No tener deudas adicionales con la entidad bancaria, ya que en ese caso no será una persona que sea interesante para una nueva entidad que pueda ofrecer dicha subrogación del crédito hipotecario.
- Existen unos gastos de subrogación de hipoteca, que por lo general rondan los 2.000 euros.
Subrogación del deudor
Este tipo de subrogación hipotecaria tiene lugar cuando se adquiere un inmueble sobre el que ya existe una hipoteca, y vendedor y comprador deciden cambiar el titular de la hipoteca. En el caso de la subrogación entre particulares, las condiciones del contrato no acostumbran a verse afectadas.
Gastos de la subrogación de una hipoteca
Como hemos mencionado, la subrogación de hipoteca lleva asociados una serie de gastos, ya que habrá que escriturar y registrar la nueva hipoteca. Sin embargo, existen algunas excepciones.
En lo que respecta a las tributaciones, hay que saber que existen algunas subrogaciones que están exentas, como es el caso de la subrogación de deudor por compraventa del inmueble. En cualquier caso, los gastos de subrogación de la hipoteca están enfocados al abono del coste de la tramitación y a la propia subrogación.
Gastos por tramitación
Entre los gastos por tramitación asociados a la subrogación hipotecaria se encuentran:
- Gastos de notaría
- Registro de la propiedad
- Gestoría
Comisión de subrogación
En lo que respecta a las comisiones hay que hablar de:
- Hipotecas con interés fijo: Está establecido que, durante los primeros cinco años, la comisión debe ser del 0,50% y, a posteriori, será de 0,25%.
- Hipotecas con interés variable: Se fija un máximo de 0,25% durante los tres primeros años y un 0,15% hasta el quinto. A partir de ese momento no habrá ningún tipo de comisión.
Cómo hacer una subrogación de hipoteca
Aquella persona que se encuentre interesada en una subrogación de hipoteca debe tener en cuenta una serie de pasos y consideraciones, entre las cuales debemos destacar las siguientes:
- Exploración del mercado para conocer las diferentes opciones disponibles: El primer paso para poder llevar a cabo un cambio de banco apropiado es conocer aquellas hipotecas que son las mejores para ello. Es necesario comparar y negociar con diferentes entidades para encontrar la mejor oferta posible.
- Aceptar la oferta más interesante y presentarla a nuestra entidad bancaria: Una vez presentada dicha solicitud, la entidad bancaria nos realizará una oferta vinculante. En el caso de que sea aceptada, el nuevo banco se lo notificará al nuestro.
- Elegir la oferta o contraoferta que más nos interese.
- Formalización de la subrogación: Para ello se debe realizar la escritura de subrogación, además de asumir los gastos que correspondan.
Ventajas de subrogar la hipoteca
Existen diferentes beneficios por los cuales puede ser recomendable la subrogación de una hipoteca, y es que esto permite ahorrar dinero con las nuevas condiciones. Las ventajas son las siguientes:
Ventajas de la subrogación de la hipoteca por cambio de deudor
En función de si se trata de un antiguo titular o del nuevo, la subrogación de la hipoteca contará con unas u otras ventajas.
Si se trata de un antiguo titular, si la subrogación tiene lugar por la venta de la vivienda hipotecada, se contará con el beneficio de ahorrar los posibles gastos de cancelación del préstamo. Además, los compradores se ahorran la comisión de apertura y otros gastos como el de la tasación. Asimismo, salvo que haya que ampliar el capital del préstamo, no será necesario hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Beneficios de la subrogación de hipoteca por cambio de acreedor
Si lo que se produce es una subrogación de hipoteca por cambio de acreedor, se disfrutaría de las siguientes ventajas:
- Mejora del interés, ya sea porque se cambia de una hipoteca variable a fija o al revés; o por la posibilidad de cambiar a euríbor si tiene el IRPH como referencia.
- Ampliación del plazo de amortización para poder realizar el pago del crédito hipotecario.
- No existen comisiones por cancelación.
- Eliminación de vinculaciones y cláusulas.
Además de la subrogación es posible apostar por la novación, que permite modificar el plazo de devolución o realizar un cambio a un tipo de interés que pueda suponer un beneficio económico para el deudor. Otra posibilidad des ampliando el capital de la hipoteca en casos de apuros financieros.
