La amortización consiste en el pago de una deuda. Por eso cuando se habla de amortizar una hipoteca nos referimos al pago que hacemos el banco por el préstamo concedido para la adquisición de una casa. De ahí que la amortización anticipada se produzca cuando se hace una amortización adicional a las ya contempladas.
Esta amortización anticipada puede realizarse en cualquier momento y básicamente hay que diferenciar entre la amortización total o parcial. La primera tiene lugar cuando se salda toda la deuda antes de que finalice el plazo y así se cancela la hipoteca. En el caso de la parcial, es cuando se paga una parte de la deuda pendiente.
La parcial es una opción muy interesante para aquellos a los que la hipoteca les desgrave y tengan unas cuotas mensuales muy pequeñas. A la conclusión del año puede amortizar hasta 9.040 euros. Al elegir la amortización anticipada parcial hay dos opciones a elegir: rebajar el importe de las cuotas o disminuir el plazo de devolución. Es una decisión a tomar por el hipotecado.
En el caso de reducir la cuota, se pagará una cantidad inferior al mes, pero se mantendrá el tiempo fijado para acabar de abonar el préstamo. Otra cosa bien distinta es si finalmente nos decantamos por disminuir el plazo. La cuota mensual no varía, pero la deuda se acabará antes al acortar el tiempo.
¿Implica un gasto para el cliente la amortización anticipada? La ley hipotecaria fija unas comisiones máximas que el cliente debe abonar en ese supuesto. La comisión corresponderá a la pérdida financiera que sufra la entidad financiera por la cancelación, que al mismo tiempo dependerá de la cifra amortizada, el tipo de interés del préstamo y de los tipos del mercado.
En las hipotecas a tipo fijo, el límite máximo de comisión asciende al 2% del capital amortizado de forma anticipada en el caso de hacerlo en los diez primeros años del préstamo, pasando a partir de ese periodo al 1,5%.
Por su parte, la comisión máxima en las hipotecas de tipo variable es del 0,25% del capital amortizado anticipadamente en los tres primeros años o del 0,15% en el primer lustro.
Hay que decir que estas son las comisiones máximas que establece la ley, pero los bancos pueden ofrecerlas inferiores si así lo desean. Estas condiciones se aplicarán en aquellas hipotecas firmadas a partir de junio de 2019, que fue cuando entró en vigor la ley hipotecaria. Las selladas con anterioridad tendrán las comisiones que recoja la escritura del préstamo.
El mejor momento para amortizar la hipoteca
El instante preciso para amortizar la hipoteca será cuando tengamos una cantidad de dinero ahorrada o cuando recibamos un ingreso con el que no contábamos. No hay que pasar por alto que siempre hay que reservar una cierta cantidad para posibles imprevistos. En ese caso, siempre es mejor ser conservador.
En España se sigue el sistema de amortización francés para las hipotecas. Esto supone que durante los primeros años se abona un porcentaje más alto de intereses, mientras que al final del préstamo una mayor proporción de capital. De ahí que cuanto antes se realice la amortización anticipada, mejor para nuestro bolsillo. Con el tiempo tendremos que soportar menos intereses.
Una pregunta que se hacen muchas personas es sobre si es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar. Y es que en muchas ocasiones, cuando disponemos de una cierta cantidad de dinero nos planteemos la posibilidad de abonar la cantidad adeudada. Antes de decidirnos por esta posibilidad hay que valorar si hay otras opciones más interesantes para nuestro dinero, y a partir de ahí tomar una decisión.
Qué hacer tras pagar la última cuota de la hipoteca
Cuando se firma una hipoteca, lo más probable es que veamos muy lejos el final de la misma. Por delante nos quedará el pago de muchas cuotas, intereses y años endeudados con el banco.
En el momento de afrontar la última letra posiblemente alcances uno de los días más felices de la vida. Sin embargo, por delante todavía nos quedan unos cuantos trámites que la mayoría desconocen. En principio es preciso realizar la cancelación registral de la hipoteca para que de esta forma la casa quede libre de cargas.
La cancelación hipotecaria es el trámite preciso para conseguir que el préstamo se cancele en el Registro de la Propiedad una vez que acabamos el pago de la hipoteca. Hay que decir que no se trata de algo obligatorio, pero sí que se recomienda. En gran medida porque de lo contrario seguiría apareciendo inscrita en el Registro de la Propiedad. A ello se le añade que también es precisa la cancelación de la hipoteca para poder vender la casa o solicitar otro préstamo.
Si no se realiza ese proceso de cancelación, la vivienda mantendrá las cargas hipotecarias durante veinte años aunque ya estén abonadas todas las cuotas. Una vez que pase ese periodo, el Registro eliminará las cargas de forma automática con la actualización de la información.
Esta cancelación puede hacerla el cliente o la entidad bancaria con la que se tenga contratada la hipoteca. De ser así es posible que te cobren una serie de gastos en concepto de gestiones con la gestoría. Será un proceso más complejo si finalmente decides realizarlo todo tú.
En primer lugar habrá que reclamar al banco el certificado de saldo de deuda cero que acredite que la hipoteca está liquidada. Por este documento no deberían cobrarte nada. Con dicho justificante que confirma el final de toda deuda habrá que acudir al notario para que realice la escritura de cancelación, que será firmada por un apoderado del banco.
También habrá que liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por lo que nos tocará ir a la Agencia Tributaria. El último paso nos llevará al Registro de la Propiedad, donde deberemos aportar la escritura y el justificante del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y realizar el levantamiento de la hipoteca.
En el caso de no hacer la cancelación cuando se acaba de pagar la última letra, es posible que se te presente un problema cuando te dispongas a vender la casa, sobre todo porque figurará como hipotecada en el Registro.
