El contrato de arras, conocido popularmente como “la señal de una casa” es un acuerdo que se firma entre el comprador y el vendedor de un inmueble y que actúa como una reserva.
Se trata de un acuerdo formal y privado en el que se adelanta una cantidad de dinero en concepto de señal y sirve como un preacuerdo que obliga a firmar el contrato posteriormente. Cuenta con una validez y una vigencia que pueden acordarse en el momento de la firma.
Básicamente, el contrato de arras se utiliza cuando como compradores queremos evitar perder la oportunidad de que otra persona se nos adelante pero en ese momento no estamos en disposición de comprarlo todavía. Con él damos fe de nuestro compromiso de comprar el inmueble adelantando una cantidad acordada entre ambas partes y garantizando una penalización por la parte que incumpla el acuerdo.
El contrato de arras puede generar ciertas dudas tanto en los compradores como en los vendedores que vamos a resolver en este artículo. Te contamos qué datos contiene este contrato, cuál es el precio a pagar, respondemos a la duda de si este se puede desistir y explicamos cuáles son los gastos tributarios asociados.
¿Qué datos contiene el contrato de arras?
El contrato de arras tiene que recoger detalladamente todo lo que se ha acordado entre comprador y vendedor en el momento que se ha aceptado hacer una reserva del inmueble. Como mínimo, ha de incluir los siguientes datos:
- Datos identificativos tanto del comprador como del vendedor, incluyendo sus documentos de identidad.
- Descripción de la propiedad que se va a comprar. Debe de incluir datos como la ciudad en la que se encuentra, dirección, número de metros cuadrados, etc. También ha de señalarse si esta cuenta con garaje o trastero.
- Precio final por el que se adquirirá la vivienda.
- La cantidad de dinero que se entrega en concepto de señal. Ha de especificarse claramente si esta cantidad se descontará o no del precio final de la vivienda en el momento en el se firme la escritura. En el caso de que esta sea de nueva construcción la cantidad será gravada con el 10% de IVA.
- Tiempo máximo para formalizar la venta.
- Posibles cargas con las que cuente la propiedad.
- Reparto de los gastos de la operación de compraventa.
¿Quienes firman el contrato de arras?
Este contrato se firma por el actual propietario del inmueble, sea una persona física o una constructora por ejemplo, y el futuro comprador.
En el caso de que la vivienda vaya a ser comprada por una pareja, la firma dependerá de su situación civil.
- En el caso de un matrimonio en régimen de gananciales solo es necesario que firme una de las dos partes de la pareja dejando claro por escrito que lo hace en representación del matrimonio.
- Cuando los compradores son un matrimonio en régimen de separación de bienes o una pareja que no esté casada deberán de firmar ambas partes.
Precio a pagar por el contrato de arras
La cantidad a pagar por el contrato de arras ha de ser acordada entre el comprador y el vendedor pero generalmente suele moverse ente el 5 y el 15% del valor total de la venta. Este dinero ha de ser entregado en el momento que se acuerde en el contrato, generalmente suele ser en el momento de la firma.
Por ejemplo, supongamos que quieres reservar una casa que tiene un valor total de 250.000 €. La reserva se movería entre 12.500 y 37.500 €, teniendo en cuenta que si se trata de una obra nueva el comprador tendrá que pagar también el 10% de IVA de lo entregado como señal.
¿Se puede desistir de un contrato de arras?
El contrato de arras puede romperse pero en la mayoría de las ocasiones traerá consigo consecuencias para la parte que decide desistir. La gravedad de la situación dependerá del tipo de contrato de arras que se haya firmado:
- Penitencial o de desistimiento: Esta es la forma más flexible del contrato de arras en el que cualquiera de las partes puede desvincularse a cambio de pagar una penalización automática. El comprador perderá la cantidad entregada como reserva mientras que el comprador deberá pagar el doble de la cantidad recibida.
- Arras penales: En teoría este contrato se realiza para asegurarse de que la compra se va a realizar. Por ello, además de la penalización anteriormente mencionada, la parte que sí cumple el contrato puede escoger entre renunciar y conformarse con la indemnización u obligar además a la otra parte a completar la compraventa.
- Arras confirmatorias: Es la versión más sencilla de este contrato. En este caso se acuerda un plazo para realizar el pago inicial y final y en caso de incumpliento el pago de la indemnización no es automático sino que habría que acudir a juicio. Es la parte perjudicada la que puede decidir entre seguir adelante o desistir y solo podrá exigir una indemnización si demuestra daños y prejuicios.
En todos los casos hay otra forma de romper un contrato de arras, en el caso de que se descubran vicios ocultos en la vivienda durante los 6 meses posteriores a la firma.
Gastos tributarios del contrato de arras
En el caso de una vivienda nueva el comprador tendrá que pagar el IVA correspondiente a la cantidad pagada en el contrato de arras. Por el otro lado, en una vivienda de segunda mano será el comprador el que liquidará el ITP sobre el precio total de venta cuando se formalice la escritura.
Si la compraventa no llega a producirse, quién se quede con la cantidad entregada en concepto de arras (vendedor) o reciba el importe duplicado (comprador) es quién deberá declararlo en el IRPF.
Mientras que si el traspaso se produce el vendedor también deberá pagar la plusvalía municipal y declarar la ganancia en su declaración de la renta.
