Una de las grandes dudas a la hora de mudarse o independizarse tiene que ver con la forma en la que queremos establecernos en nuestra nueva vivienda: ¿merece la pena acometer la inversión y pasar a ser propietarios, con todo lo que ello implica? ¿O es más provechoso huir de gastos y responsabilidades y lanzarnos a la opción más flexible del alquiler? No existe una opción unánime, y en gran medida dependerá de nuestras propias perspectivas vitales, nuestras preferencias y una serie de detalles coyunturales a tener en cuenta. En las siguientes líneas expondremos algunos datos y los pros y contras de cada decisión con el fin de orientar al lector hacia aquello que más le convenga.
Compra de vivienda
En primer lugar, hay que tener en cuenta que no todo el mundo tiene disponibles las dos opciones, en tanto que para poder adquirir una vivienda necesitaremos tener un perfil adecuado para que el banco nos conceda una hipoteca, o ahorros suficientes como para abordar la compra sin intermediarios. Nuestra edad, nuestros ingresos mensuales o la estabilidad laboral de la que gozamos son los factores fundamentales en los que se fijará el banco a la hora de decidir si somos aptos. Debemos tener presente el momento por el que pasa la economía, por lo que aun cumpliendo los requisitos, es probable que la hipoteca no comprenda más del 80% del valor de la vivienda, por lo que tendremos que tener ahorros suficientes para abordar el resto, además de los gastos de compraventa. En definitiva, si no contamos con ahorros correspondientes a alrededor del 30% del valor de la vivienda, la opción de compra se antoja inviable.
La otra cara de la moneda es, por supuesto, que todo el dinero invertido en la compra de una vivienda nos convertirá en propietarios de un activo. Si nuestro deseo es estabilizarnos en determinado lugar (la compra de vivienda ciertamente limita nuestra movilidad) y contar con un colchón económico en el futuro, la propiedad puede ser una decisión acertada. En este punto debemos tener en cuenta el factor fundamental a la hora de adquirir activos: su rentabilidad. La compra de vivienda podría ser más deseable si logramos buenas condiciones de financiación, si estimamos que su precio es bajo o si esperamos que se revalorice en el futuro. A la hora de hacer nuestras cuentas, será necesario incluir todos aquellos gastos aparejados (impuestos, reformas…) que nos ahorraríamos con un alquiler.
Alquiler de vivienda
¿Qué hay del alquiler? Si valoramos la posibilidad de mudarnos con cierta asiduidad en el futuro, por gusto o por razones laborales, esta es posiblemente la opción que más nos convenga. Si no contamos con ahorros suficientes o estimamos que nuestra estabilidad laboral peligra a medio plazo, es probable que no nos concedan una hipoteca o, en el caso de lograrlo, que la compra de vivienda no sea la vía más prudente. Un alquiler es un pago por un servicio, y como tal es flexible y no lleva demasiadas responsabilidades aparejadas, pero no casa demasiado con aquellos perfiles que desean estabilidad geográfica y vital y que quieren sacarle el máximo provecho a su dinero.
Hay que tener en cuenta, de forma similar al caso de la compra de vivienda, el momento en el que se encuentra el mercado del alquiler, que puede no guardar semejanzas con el mercado de compraventa. En junio de 2021, el m2 del alquiler en el municipio de Madrid estaba en 14.5 €, según el portal Idealista, si bien venía cayendo todo el año debido a la crisis post-Covid. En mayo de 2020 estaba a 16.8 €, tras un incremento constante desde 2014 (11.2 € en julio de 2014), y es de esperar que una vez iniciada la recuperación, los precios vuelvan a acercarse a los del año pasado y a continuar su ascenso. Esta dinámica es similar a la de otras grandes ciudades de España y de Europa, y una fuente de preocupación para los responsables políticos, no guardando semejanza con el mercado de compraventa, cuyos precios se mantienen estables desde mediados de 2018.
Por último, pero no menos importante, sería inteligente tener presente todo lo relacionado con los aspectos políticos de estas cuestiones. Durante los últimos años, y fundamentalmente debido al crecimiento sostenido de los precios del alquiler, muchos representantes públicos han lanzado propuestas destinadas a contener dicho crecimiento o a dotar de mayor seguridad jurídica a los inquilinos. Algunas de ellas pueden ser beneficiosas desde el punto de vista del arrendatario, como la última modificación de la Ley de Vivienda, que amplía la duración de los contratos de alquiler a cinco años, evitando posibles subidas frecuentes del precio. Otras, como la regulación de los alquileres, pueden tener efectos colaterales: atendiendo a la evidencia internacional, este tipo de medidas podría conllevar una caída de la oferta y exceso de demanda, y con ello la pérdida de la principal ventaja de esta opción de vivienda, la flexibilidad; como ejemplo, podemos atender al caso de Estocolmo, con listas de espera de diez años para acceder a vivienda en alquiler e inquilinos sin ningún incentivo a mudarse ante la posibilidad de no poder acceder a nuevos contratos.
En resumidas cuentas
Para valorar qué opción nos es más beneficiosa, lo principal es tener en cuenta nuestras propias preferencias: si queremos gozar de mayor flexibilidad geográfica, puede que el alquiler sea lo más adecuado, mientras que si queremos sacarle partido a nuestros ahorros, quizá debamos inclinarnos por la propiedad. Pero esta decisión debe partir de un análisis detallado de todos los factores que hemos mencionado: en qué momento están ambos mercados, qué ahorros e ingresos tenemos, qué condiciones de financiación nos ofrecen… Al final, todo nos conduce a las matemáticas, pues el alegato final dependerá de las cuentas que pongamos sobre la mesa. Para ayudarnos con esto, muchas páginas especializadas, como las webs de algunos bancos, ofrecen calculadoras en las que, a partir de datos como las condiciones de financiación, el precio del alquiler o de compra y nuestros ingresos, nos dan pistas sobre qué opción es más rentable.
