Cuando se habla de préstamos hipotecarios en pocas ocasiones se hace referencia a la posibilidad de cambiar una hipoteca de banco, una posibilidad gracias a la cual los consumidores tienen mayor libertad a la hora de elegir un producto al que tendrán que estar ligados durante muchos años y que les puede aportar condiciones que para ellos sean más beneficiosas que las originales.
Cambiar una hipoteca de banco es un tipo de subrogación hipotecaria, conocida concretamente como “subrogación de hipoteca sustituyendo a la entidad financiera”. De esta manera es posible tratar de encontrar un cambio en los acreedores para buscar unas condiciones más favorables.
Habitualmente se recurre a este tipo de subrogación hipotecaria cuando la persona que tiene una hipoteca se da cuenta que, en el momento de firmar el contrato, se firmaron unas cláusulas que resultaron abusivas y que en realidad se está pagando más por ella de lo que realmente se debería. De esta manera, aquellas personas que se encuentren en esta situación, pueden recurrir a ella para tratar de mejorar las características del préstamo a través de un cambio de entidad bancaria.
Pasos a seguir para cambiar una hipoteca de banco
Antes de iniciar cualquier tipo de trámite al respecto, es importante hacer una revisión completa y profunda de toda la información que figura en el contrato firmado. De esta forma podrás comprobar si en él aparece algún tipo de cláusula que te exija el pago de una indemnización o compensación en el caso de que optes por cambiar la hipoteca de banco.
De esta manera podrás verificar y estar seguro de que no hay ningún escollo a la hora de cambiar el préstamo de entidad. Además, deberás asegurarte de que el cambio que vas a llevar a cabo te va a reportar realmente beneficios en las condiciones y que, por lo tanto, merece la pena llevarlo a cabo.
Una vez que hayas comprobado lo anterior, es el momento de que trates de comparar diferentes ofertas de subrogación en distintas entidades financieras para que puedas encontrar aquel producto que encaje mejor contigo y que te haga disfrutar de unas condiciones que te resulten más interesantes. Es aconsejable que compares al menos entre tres propuestas antes de tomar una decisión.
Consigue una oferta vinculante por parte de otra entidad
Una vez que hayas hecho una comparativa entre las diferentes opciones que tienes encima de la mesa, debes elegir las mejores y proceder a la presentación de una solicitud de subrogación.
El banco que pretende ofrecer el cambio de hipoteca debe presentar al cliente una oferta. En este caso, para poder llevar a cabo el cambio de hipoteca del banco se requiere que haya una segunda entidad que ofrezca el producto vinculante.
Notificación de posible subrogación
Cuando existe una oferta vinculante, tanto el titular o titulares de la hipoteca como el nuevo banco debe comunicárselo a la entidad en la que se tiene la hipoteca. En ese mismo procedimiento se le debe solicitar un certificado del importe pendiente deudor por el préstamo.
La entidad financiera de origen tiene, por normativa, un plazo de 7 días para proporcionar este documento.
Apertura de plazo para la entidad actual
Cuando ya se haya comunicado al banco actual el deseo de proceder al cambio de hipoteca a otro banco, este tendrá un plazo de 15 días para poder presentar una contraoferta. Para ello comparecerá ante un notario y podrá ofrecerte unas condiciones idénticas o mejores que el nuevo banco. Independientemente de ello, podrás aceptarlas o rechazarlas según te convenga.
Ante esta nueva oferta tienes la posibilidad de aceptar la contraoferta, caso en el que firmarás una novación con tu banco actual para confirmar el cambio en las condiciones; o bien rechazar la contraoferta y aceptar la de la nueva entidad, momento en el que habrá que iniciar el trámite de subrogación con el nuevo banco.
Asimismo, hay que tener en cuenta que, si el proceso anterior no ocurre en un plazo de 15 días, el notario continuará con la subrogación y dispondrás de una hipoteca mejorada en tu nueva entidad.
Estos son los pasos que se deben seguir para poder cambiar la hipoteca que banco en la búsqueda de condiciones que resulten más favorables.
Gastos de la subrogación hipotecaria
Cambiar la hipoteca de banco puede llegar a ser una muy buena opción puesto que las condiciones del mercado varían y el coste de un préstamo hipotecario puede ser muy diferente en la actualidad al de hace unos años. Sin embargo, hay que tener presente que recurrir a la subrogación hipotecaria implica hacer frente a unos costes.
Hay determinados gastos que se generan en todas las ocasiones con motivo de este trámite, como son los gastos de notaría, los costes del cambio en el registro, los honorarios de gestoría y el coste de tasación.
A la hora de hacer una subrogación de la hipoteca es necesario formalizar una nueva escritura ante notario para inscribir el cambio de acreedor en el Registro de la Propiedad. Los costes a los que tendrás que hacer frente son los siguientes:
- Aranceles de notaria: Se encuentran fijados por ley y varían en función del capital que se encuentre pendiente de amortizar. Son de un 0,2 – 0,5% de este importe.
- Aranceles del registro: Su coste también se encuentra regulado, y por norma general, no tiene un coste que supere los 100 euros.
- Honorarios de gestoría: Una agencia que se encargue de realizar las gestiones oportunas para proceder a la subrogación de la hipoteca podría suponer un desembolso de entre 200 y 500 euros, dependiendo de las tarifas de cada una de ellas, ya que en este caso no se encuentra regulado por ninguna normativa.
- Coste de tasación de la vivienda: Llevar a cabo una nueva tasación de un inmueble tiene un coste de unos 200-400 euros, también dependiendo de cada empresa en particular, ya que tampoco hay regulación al respecto. Además, es posible que a la hora de hacer cambio tengas que hacer frente al pago de algunas comisiones bancarias.
