Cuando la dificultad financiera impide cumplir con los pagos de la hipoteca de la vivienda habitual, existen opciones para negociar con la entidad bancaria, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos establecidos. El deudor debe demostrar que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supera ciertos límites y que ha experimentado cambios económicos significativos o enfrenta circunstancias especiales.
Entre los requisitos se incluyen situaciones como ser familia numerosa, familia monoparental con hijos a cargo, tener menores de edad, miembros con discapacidades, dependencia o incapacidad para trabajar, entre otros. Además, si la cuota hipotecaria representa más del 50% de los ingresos netos de la unidad familiar, o del 40% en condiciones específicas, se puede considerar una situación de vulnerabilidad.
Posibles soluciones
En el proceso de negociación, se pueden explorar varias soluciones. La reestructuración de la deuda implica negociar condiciones más favorables con el banco, como ampliar la amortización o reducir el interés. También se puede buscar una quita, una rebaja en el precio total de la deuda. Otra opción es la entrega de la vivienda a la entidad bancaria como pago total (dación en pago), siempre y cuando sea la residencia habitual y la unidad familiar carezca de otros bienes. Alternativamente, se puede optar por alquilar la vivienda.
Es fundamental actuar rápidamente y gestionar estas opciones lo antes posible. En caso de anuncio de subasta de la vivienda en un proceso judicial, la dación en pago podría no ser factible. La documentación y la comunicación con la entidad bancaria son pasos esenciales en este proceso, y la asesoría legal puede ser clave para abordar de manera efectiva esta situación financiera complicada.
Cómo afecta la subida del euribor
La reciente subida del Euríbor, experimentando un aumento del 4,16% en los últimos meses, ha generado repercusiones significativas para los hipotecados, especialmente aquellos con préstamos de tipo variable.
El Euríbor, principal índice de referencia en España para calcular los intereses hipotecarios, fluctúa diariamente según la oferta y la demanda de dinero en el mercado interbancario europeo. Esta variabilidad, en este caso, ha superado el 4%, impactando directamente en las hipotecas variables que utilizan este índice.
Las hipotecas variables, que ajustan su tasa de interés periódicamente basándose en el Euríbor, son las más afectadas por esta subida. Cuando el Euríbor aumenta, el interés del préstamo también se eleva, resultando en un incremento de la cuota mensual a pagar. Por el contrario, si el Euríbor disminuye, el interés hipotecario y la cuota asociada también bajan.
Por fortuna, para aquellos que han optado por hipotecas a tipo fijo, la subida del Euríbor no representa motivo de preocupación, ya que estas mantienen una tasa de interés constante durante la vida del préstamo.
En el contexto español, aproximadamente el 38,7% de las hipotecas concedidas en 2023 fueron variables, exponiendo a cerca de la mitad de los hipotecados a las fluctuaciones del Euríbor. Además, el 43,3% de las hipotecas variables utilizan el Euríbor como índice de referencia, haciendo que sean particularmente sensibles a sus variaciones.
Es importante destacar que la subida del Euríbor también afecta a las hipotecas antiguas, siempre y cuando sean de tipo variable y utilicen el Euríbor como índice de referencia. Dado que las hipotecas antiguas suelen tener diferenciales más altos que las actuales, el impacto de la subida del Euríbor es aún más pronunciado. Por ejemplo, una hipoteca variable contratada hace 10 años con un diferencial del 2% experimentaría un aumento del interés significativo, reflejando cómo la variabilidad del Euríbor puede generar un impacto financiero sustancial para los hipotecados.
¿Cómo reducir el impacto de la subida del Euribor?
Frente a la reciente subida del Euríbor, que ha alcanzado el 1,25% en agosto, su nivel más alto en la última década, los hipotecados deben tomar medidas para enfrentar el impacto en sus cuotas mensuales.
La principal consecuencia de este aumento radica en que las hipotecas variables, cuyo interés se ajusta al Euríbor, experimentarán un encarecimiento de alrededor de 125 euros en la cuota mensual para la hipoteca media española.
Ante esta situación, se presentan diversas estrategias para minimizar el impacto en el bolsillo de los deudores. Una opción es la amortización de capital, donde se considera reducir la deuda pendiente para mantener una cuota invariable. Sin embargo, es esencial evaluar las comisiones del banco y las bonificaciones fiscales disponibles.
Otra alternativa es la extensión del plazo de amortización del crédito, alargando, por ejemplo, un préstamo a 25 años a 30 años. Aunque esto puede resultar en un encarecimiento a largo plazo, puede ser una solución para aquellos con limitaciones económicas a corto plazo.
Un préstamo familiar es otra opción poco convencional pero viable, ya que se puede otorgar a interés cero y aprovechar las desgravaciones fiscales existentes. En este caso, encontrar a alguien solvente para cancelar parte o la totalidad de la hipoteca es crucial.
Además, la modificación de la hipoteca mediante una novación es una posibilidad dentro de la misma entidad. La transformación de una hipoteca variable a fija puede resultar atractiva para prevenir futuros aumentos en los tipos de interés. Sin embargo, es crucial analizar las penalizaciones y comisiones asociadas.
La subrogación, cambiando la hipoteca de banco, es otra alternativa que busca mejores condiciones. Aunque este proceso conlleva costos, puede ser una opción válida para aquellos que firmaron créditos hasta el 5%, aunque ha perdido parte de su atractivo en comparación con años anteriores.
