Calcula si es el momento de amortizar tu hipoteca

Imagen de A Silly Person en FlickrSabemos que sois muchos los que, a estas alturas, estáis estudiando la posibilidad de amortizar vuestra hipoteca. Como podréis haber comprobado en propia piel, es un tema bastante lioso.

Para calcular si realmente compensa realizar esta amortización hay que tener en cuenta diferentes variables, especialmente el fin de la deducción fiscal por compra de vivienda a partir de enero de 2011.

Es por eso que nos ha parecido interesante compartir con vosotros esta información que nos ha pasado Tomàs Reverter.

Este año me he metido en una hipoteca y al cabo de un tiempo llegan las preguntas sobre las amortizaciones y las deducciones. ¿Vale la pena? ¿Amortizo sólo hasta el máximo de deducción?, ¿amortizo todo lo que tengo aunque pierda deducciones?

Estuve buscando alguna herramienta para poder hacer cálculos pero no encontré nada que me permitiera ver de forma unificada las relaciones causa-efecto que se producen entre todos los factores. Así que he creado una hoja de cálculo para poder verlo.

Ya hemos estado poniendo a prueba esta completa tabla que se puede descargar desde su blog lo tomàs avança. Lo que más nos ha gustado es que, de manera sencilla e intuitiva, podemos personalizar al máximo la información del préstamo (capital, interés, plazo, etc). Bastan apenas un par de minutos para tener acceso a un completo análisis del estado de nuestra hipoteca.

También es de gran ayuda que tanto en el post correspondiente como en la pestaña Léeme, creada dentro de la propia tabla, se indique de forma clara cómo sacar el máximo partido a los datos.

Desde aquí os animamos a que echéis un vistazo a la tabla, que además es libre (ha sido creada bajo la licencia Creative Commons). Esperamos que os sirva de ayuda.

Imagen | A Silly Person

17 thoughts on “Calcula si es el momento de amortizar tu hipoteca

  1. Yo soy más partidario de la amortización a plazo.
    Cuando amortizas plazo, aumentas el porcentaje de capital amortizado en la cuota y consecuentemente disminuyas los intereses mientras que en la amortización de cuota lo que haces es disminuir el capital amortizado pero los intereses se mantienen constantes.

    Yo soy partidario de pagar lo mínimo al banco y quitarme la carga de la hipoteca lo antes posible. Tened en cuenta que en una hipoteca de 40 años, amortizando a plazo 1 año cada año, se te queda en 20.

    Todo esto siempre que se pueda pagar la cuota sin pasar apuros económicos. Sino está claro que es mejor amortizar cuota.

    Saludos!

  2. Cualquier amortización extra disminuirá los intereses, ya sea a plazo o a cuota, porqué los intereses se calculan a partir del capital pendiente y éste ha disminuido en los dos casos. Lo que si es verdad es que amortizando a plazo, los intereses restantes serán liquidados antes.

    El programa lo hice justamente con este objetivo, pagar lo mínimo posible de intereses al banco y quitar la carga de la hipoteca lo antes posible, PERO, teniendo en cuenta las deducciones.

    Muchas gracias por el comentario! ;)

  3. Muy buen trabajo, GRACIAS. Hay una cosa que no he entendido bien, ¿qué diferencia hay entre hacer la amortización en enero o en diciembre? Al final lo que importa son las aportaciones hechas en el año fiscal, de 1 de enero a 31 de diciembre, ¿estoy equivocado?

  4. Gracias Velasqvs :D

    A nivel de hacienda, efectivamente, lo que importa es el año fiscal. Pero desde el punto de vista de la hipoteca si que tiene un gran efecto.

    Los intereses de cada mensualidad dependen del capital pendiente de pagar, si?. Si amortizas en diciembre habrás pagado los intereses de todos los meses del año fiscal, ya que aún no habrás amortizado hasta el último mes. En cambio, si amortizas en enero te ahorras los intereses del capital amortizado para los 12 meses, ya que durante todo el año fiscal tendrás menos capital pendiente.

    Mmm… no se si me ha quedado muy clara la explicación, espero que se entienda ;) Resumiendo, amortizando en enero te ahorras los intereses de todo el año del capital amortizado. Por tanto, es más rentable, puedes probar a modificar las casillas de las amortizaciones y poner la amortización en diciembre en vez de enero, y observa el total de intereses anuales.

    Una prueba curiosa de hacer, y que te ayudará a comprenderlo más, es observar los resultados totales de la misma hipoteca únicamente cambiando el mes de inicio de la hipoteca, entre empezarla en enero y empezarla en diciembre (supón que no hay cuenta vivienda, que es más fácil). A ver si puedes ver el porqué ;)

  5. Es cierto que en cualquiera de las 2 amortizaciones disminuyes los intereses que pagas pero en las de plazo lo haces en mayor medida.

    Sino prueba una simulación de una amortización a plazo y a cuota y comprobarás que los intereses que has pagado al final son menores haciendo la amortización a plazo.

    Es muy interesante lo que dices de amortizar en Enero mejor que en Diciembre, el problema es que no sirve para que te cuente en la desgravación del año siguiente, por eso casi todo el mundo la hace en Diciembre.

  6. Creo haberlo entendido.

    Pero date cuenta de que la hipoteca no es cuestión de un solo año. Si amortizo en diciembre, los intereses disminuyen a partir de enero del siguiente año.

    ¿Porqué en diciembre? Sólo amortizo aquella cantidad que he conseguido ahorrar a lo largo del año. Nunca acabo el año por debajo de la cantidad con la que empecé.

    Desgraciadamente, no todos los años puedo amortizar el máximo (en mi caso, 2 titulares = 18,030 EUR). Tu hoja me ha ayudado para saber que si nos esforzamos lo suficiente podemos liquidar la hipoteca en esta década y no esperar hasta 2034.

    Estoy con PABLETE en lo de amortizar a plazo pero con la reducción en los sueldos de este año me parece que la siguiente amortización será a cuota. La merma de ingresos se tiene que ver compensada con una disminución de los gastos.

  7. Pablete, para la desgravación del año 2011 te valdrá cualquier aportación realizada entre el 1 de enero del 2010 y 31 de diciembre de 2010, por lo que si que cuenta sobre deducción. Y sobre la amortización a plazo vs cuota, dale una ojeada al link del comentario 5, donde explica porqué amortizar a cuota no es tan diferente de amortizar a plazo.

    Y respondiendo a Velasqvs, es verdad, la hipoteca no es cuestión de un año, pero pagando en enero vas 12 meses adelantado, son 12 meses pagando menos intereses. Por poner un ejemplo, en el segundo año de una hipoteca media constituida en Enero, la diferencia de intereses al cabo del año son 260€ más si amortizas en diciembre que en enero. Esto, durante cada año de la hipoteca es una cantidad considerable.

    Otra cosa, obviamente, es que podamos tener el dinero necesario para las amortizaciones…

    Y sobre lo de amortizar a plazo o cuota, yo opino que si se va ahogado es mejor amortizar a cuota, ya que consigues aumentar tu capacidad de ahorro. Si por el contrario no tienes problemas, es mejor amortizar plazo porque eliminas incertidumbre, ya que terminarás de pagarla antes. Sobre la parte económica, haciendo el correspondiente cálculo de «valor a plazo» como hace la página del comentario 5, es la misma cantidad.

  8. Buenas de nuevo Tomás,

    Respecto al link, ya lo decubrí hace tiempo y puedes ver que tengo un comentario en las últimas páginas de hace unos meses.
    El cálculo que hace el link, supone que el dinero que te ahorras al bajar cuota en vez de plazo lo metes en un depósito al mismo interés durante los años de la hipoteca. Bueno, esto sería lo ideal pero el comportamiento de la mayor parte de españoles es que gasta más cuanto más tiene en cuenta. Yo prefiero quitar plazo y así me obligo a gastar menos.

    Tienes toda la razón en que es mejor amortizar en Enero pero si tienes dinero líquido. En mi caso tengo que esperar a Diciembre para ahorrar para la amortización.

    Saludos,

  9. En el tema de a cuota o a plazo hay un par de cuestiones que no estais teniendo en cuenta. Para los que ya tengan hipoteca hay que considerar que no es lo mismo desgravar 1.350 euros durante 40 años(total 54.000 euros que te va a devolver hacienda) que durante 20 (27.000). Ademas, el efecto de la inflaccion durante 40 años si va a ser considerable (el doble de considerable que durante 20), con lo cual el esfuerzo de pagar la hipoteca (con inflaciones e incrementos salariales positivos) incrementa todavia mas el efecto de reduccion de cuota.
    Yo lo tengo claro, ya pedi la hipoteca al mayor plazo posible para que la cuota sea lo mas baja posible y todo lo que no llegue a los 9.015 euros deducibles se ira a amortizacion de cuota para reducir intereses, el plazo se reducira por si solo conforme vaya reduciendo cada vez mas la cuota y amortizando cada vez mas porcentaje de los 9.015 euros (es la cantidad anual que me he fijado dedicar a la vivienda por razones obvias).
    Perdon por el tocho y saludos a todos.

  10. Sigo dándole vueltas a lo de amortizar al principio o a final de año.

    Si amortizo en diciembre he podido mantener los 10.000 EUR de la amortización en un depósito al 4,5% TAE que me dará casi 350 EUR netos. No es mal negocio. ¿Qué pensáis?

  11. Si el tipo que aplica tu hipoteca es menor que esos 4,5% esta claro que no te conviene amortizar y mucho menos 10.000 euros (solo 9.015 son desgravables).
    Es mas, si consigues encontrar una inversion que te remunere a mas del 15% no te compensaria amortizar nunca. (Hablando siempre en un supuesto de exceso de liquidez y teniendo en cuenta unicamente la cuota de la hipoteca, si incluimos otros gastos como seguros obligatorios, gasto en tarjetas y otras vinculaciones ya habria que coger la calculadora y estudiar cada caso)

  12. Yamaha, sobre el comentario 10, hay un punto que creo te falla en el razonamiento. Cuando dices: «Para los que ya tengan hipoteca hay que considerar que no es lo mismo desgravar 1.350 euros durante 40 años(total 54.000 euros que te va a devolver hacienda) que durante 20 (27.000)» no tienes en cuenta que para desgravar 1350€ durante 40 años deberías tener una hipoteca con el doble de cantidad:
    – 9.000€/año * 40 años = 360.000€ de hipoteca
    – 9.000€/año * 20 años = 180.000€ de hipoteca
    El factor limitante para conseguir el máximo de dinero de las deducciones no es el tiempo de la hipoteca, sino la cantidad que tienes hipotecada, la pagues en 20 o en 40 años.

    Con la otra parte del razonamiento estoy totalmente de acuerdo, maximizar la capacidad de ahorro y reducir la duración de la hipoteca a base de amortizaciones. Muy buen plan!

    Los 10.000€ de Velasqvs tienen sentido si la hipoteca esta a nombre de dos personas y hacen la declaración de la renta de forma separada, entonces tienen 18.000€ anuales para deducir.

    Y con lo del depósito, sí, tiene sentido. Sobretodo si encuentras un deposito que no te penalice la cancelación anticipada (ya que como máximo será de 1 año menos 2 días (2 enero – 31 diciembre). El próximo enero, que parece que los depósitos tendrán una remuneración alta, tendrás que estar atenta ;)

  13. En el escenario actual, amortizar en enero creo que es un error. Lo suyo sería amortizar en diciembre, de hecho es lo que voy a hacer este año.
    Ahora mismo se pueden encadenar con cierta facilidad depósitos a 3 meses al 3% , mientras que si estás pagando la hipoteca al 2%, tienes ahí una doble ventaja:
    * Un diferencial de un 1%, que no es mucho, pero … ¿por qué despreciarlo?
    * Capacidad de maniobra: Si amortizas en enero … despídete de ese dinero. En cambio, aguantar hasta diciembre tiene la ventaja muy importante de disponer del dinero para imprevistos. Nunca se sabe, con la economía como está, no sea que nos toque ir al paro y haya que usar esos 10.000 como colchón para aguantar hasta tiempos mejores.

    Lo que recomiendo para el año que viene es, en lugar de amortizar en enero, hacerse con un buen depósito (yo voy a hacer el de activobank de 12 meses al 4,5%) que venza algo antes de fin de año. La hipoteca calculo que se me revisará al 2,5% aproximadamente, con lo que me queda un diferencial del 2% «pa la saca», y además, el margen de maniobra de poder romper el depósito en caso de necesidad.
    Si alguien ve alguna desventaja … por favor que lo diga.

  14. Habrá que analizar los intereses que pagamos al banco en un ejercicio fiscal y lo que vamos a desgravar en el IRPF.

    Una forma rápida de estimar los intereses a abonar en el ejercicio es multiplicar el capital pendiente por el interés que estamos pagando:

    Ejemplo:

    100.000 € de capital pendiente
    2,5 % de interés (euribor + diferencial)

    pagaremos aproximadamente 2.500 € de intereses al año.

    En el caso de un solo beneficiario desgravara 1.352,18 €.

    Como el interés es mayor que la desgravación le convendrá amortizar en plazo y hacerlo incluso por encima de la aportación máxima deducible.

    En caso contrario será mejor opción limitarse a la aportación máxima deducible y hacerlo reduciendo cuota.

    Si uno dispone de inversiónes que superan el interés que le cobra el banco por la hipoteca. Podrá elegir estas en lugar de amortizar por encima del máximo deducible. Ha de tener en cuenta que hacienda se le llevara un 18% de los intereses, con lo que tendremos que estar uno o dos puntos por encima del de la hipoteca.

    En cualquier caso siempre existe el riesgo de que el interés de nuestra hipoteca suba y desbarate nuestros planes.

    Para decidir entre amortizar en enero o diciembre ya no consideraremos el beneficio fiscal, sino solamente si somos capaces de batir el interés de nuestra cuota mas el 18% que se llevará hacienda (interés cuota*1,18)

    Ejemplo:

    cuota del 2% => deposito del 2,36%

    tomado de maezal.blogspot.com

  15. Bueno aclarar todo esta ensalada.

    A. Hipoteca
    B. AEAt
    C. Ahorro
    D. Inversión

    A. Plazo si se tiene dinero. Pagas menos intereses.
    B. 15% de 9000 cucas mas o menos ojo si el piso es d dos solo el 50%. Ojo para hipotecas antes 2013/
    C. Contar siempre con un colchón del valor de un año de hipoteca.
    D. Si elegís cuota . reinvertir en amortiz el ahorro. Y rebajas la cuota…
    Y por supuesto siempre es mas rentable quitar deuda q los depósitos….digan lo q diga.. .

    Tener en cuenta q es un 15 % de lo amortizado hasta 9000 . eso es insuperable en un depósitos claro esta es a fondo perdido.

Los Comentarios están cerrados.